Como declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda?

Declarar corretamente o financiamento imobiliário no Imposto de Renda é fundamental para cumprir as obrigações fiscais e evitar erros que possam gerar multas ou cair na malha fina da Receita Federal.

Seja você proprietário de imóvel quitado ou adquirente em processo de financiamento, entender o passo a passo e os detalhes exigidos pelo programa IRPF facilita a prestação de contas e garante segurança jurídica.

A Gestão Inova Contabilidade preparou um guia completo para orientá‑lo desde a coleta de documentos até o preenchimento das fichas “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Acompanhe!

Quando é preciso declarar o imóvel financiado

A obrigação de informar o imóvel no IRPF vale tanto para bens adquiridos e já quitados quanto para aqueles comprados por meio de financiamento.

Neste último caso, você deve registrar apenas o montante efetivamente pago em 2024 (entrada, uso de FGTS, parcelas).

• Imóvel quitado: informe o valor total pago até 31/12 do ano‑anterior e o valor atualizado após reformas.
• Imóvel financiado: informe, em “Bens e Direitos”, apenas o saldo de recursos desembolsados em 2024.

Caso você tenha vendido um imóvel, basta zerar o saldo em 31/12/2024 na ficha “Bens e Direitos” e detalhar a transação na descrição.

Documentos e dados necessários

Antes de abrir o programa IRPF, reúna as informações essenciais:

• Contrato de compra e financiamento, com CNPJ e número do contrato.
• Comprovantes de pagamento de entrada, parcelas e uso de FGTS (notas, recibos).
• Dados do imóvel: IPTU, matrícula, cartório de registro e endereço completo.
• Planta e escritura, caso tenha feito reformas, com notas fiscais dos serviços.

Nunca atualize o valor do imóvel pelo preço de mercado: o sistema exige o preço de aquisição e só permite acréscimo de valor em função de reformas, devidamente comprovadas.

Como declarar o imóvel financiado em “Bens e Direitos”

No programa IRPF:

1. Acesse “Bens e Direitos” e clique em “Novo”.
2. Selecione o código “01 – Bens Imóveis” e escolha o tipo (“11 – Apartamento”, “12 – Casa”, “13 – Terreno” etc.).
3. Informe a data de aquisição, o país (Brasil) e, no campo “Discriminação”, detalhe:

• Endereço completo;
• Valor da entrada e do financiamento;
• CNPJ e nome do agente financeiro;
• Número do contrato;
• Uso de FGTS (se houver);
• Despesas com cartório;

OBS: deixe em branco o campo “Inscrição Municipal” ou “Número do IPTU” caso ultrapasse 30 caracteres, colocando essa informação na discriminação.

Preencha o saldo em 31/12/2023 (zero, no caso de imóvel comprado em 2024) e o valor pago em 31/12/2024, que corresponde ao somatório de entrada + parcelas + FGTS.

Exemplo prático:

Você comprou imóvel de R$ 400.000 em 2024, deu entrada de R$ 40.000, utilizou R$ 30.000 de FGTS e pagou dez parcelas de R$ 2.000.

No campo “Situação em 31/12/2023” informe R$ 0, e em “Situação em 31/12/2024” informe R$ 90.000.

No ano seguinte, o saldo será reajustado conforme novas parcelas pagas.

Detalhamento do financiamento no campo “Discriminação”

Para total transparência, inclua no texto de discriminação:

• Valor total financiado (R$ 360.000 restantes);
• Valor e periodicidade das prestações (R$ 2.000 mensais);
• Total de parcelas (ex.: 360 parcelas) e número de parcelas pagas em 2024;
• Banco financiador e CNPJ;
• Número do contrato;
• Uso de FGTS, informando o valor e a instituição (Caixa Econômica Federal – CNPJ 00.360.305/0001‑04).

Esse nível de detalhe evita questionamentos e demonstra boa-fé fiscal.

Como declarar o uso de FGTS

O valor sacado do FGTS para compra deve ser lançado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código 04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive FGTS. Informe:

• Valor total sacado em 2024;
• Se o saque foi pelo titular ou dependente;
• No campo de descrição, coloque Caixa Econômica Federal – CNPJ 00.360.305/0001‑04.

Isso assegura que o sistema reconheça corretamente a origem dos recursos.

Declarando imóvel quitado e vendido

Se o imóvel foi quitado em 2024:

• Campo “Situação em 31/12/2023”: R$ 0;
• “Situação em 31/12/2024”: valor total pago, incluindo entrada, parcelas e reformas (quando houver).

Para imóvel vendido em 2024:

1. Mantenha em 31/12/2023 o saldo anterior;
2. Informe R$ 0 em 31/12/2024;
3. Na discriminação, detalhe: valor da venda, nome e CPF/CNPJ do comprador, matrícula, cartório e IPTU.

Apuração de Ganho de Capital (GCAP)

Quando há lucro na venda, é necessário usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) até o último dia útil do mês seguinte à venda. As alíquotas variam:

• 15% até R$ 5 milhões;
• 17,5% de R$ 5 mi a R$ 10 mi;
• 20% de R$ 10 mi a R$ 30 mi;
• 22,5% acima de R$ 30 mi.

Pague o DARF (código 4600) até o vencimento. Ao importar os dados do GCAP para o IRPF, o programa separa automaticamente a parcela isenta e a tributável.

Isenções e benefícios fiscais na venda

Existem situações de isenção de IR sobre ganhos de capital:

1. Reinvestimento em imóvel residencial: use até 100% do valor de venda na compra de novo imóvel residencial em até 180 dias. Informe no GCAP e lance como isento (código 07).
2. Venda de único imóvel até R$ 440.000: se não houver outra venda nos últimos cinco anos. Utilize código 06 em “Rendimentos Isentos”.
3. Imóveis adquiridos até 1988: o GCAP calcula automaticamente a redução do ganho.

Caso use apenas parte do recurso na compra, o imposto incide proporcionalmente sobre o ganho não reinvestido.

Erros comuns e penalidades

• Atualizar imóvel pelo valor de mercado: incorreto — use preço de aquisição + reformas.
• Informar financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”: gera inconsistência.
• Omissão de recursos de FGTS: impede a prova de isenção de parte do valor.
• Atraso no pagamento do DARF: multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) e juros aplicados via Sicalc.

Se perder o prazo, gere DARF pelo Sicalc (código 4600), incluindo multas e juros.

Conclusão

Declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda demanda atenção a prazos, valores pagos e detalhamento em “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos”.

Seguindo este guia da Gestão Inova Contabilidade — reunindo documentos, preenchendo corretamente os campos e aproveitando regras de isenção — você assegura conformidade e minimiza riscos de autuações.

Fale conosco e torne sua declaração de financiamento imobiliário prática, segura e sem sustos!