DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia, Jundiaí
Tempo de leitura: 10 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
A melhor contabilidade para construtoras é a que escolhe o regime certo para cada obra. Uma construtora pode optar por Simples Nacional (Anexo IV), Lucro Presumido, Lucro Real ou, nas incorporações, pelo RET. Na empreitada total com fornecimento de material, o Lucro Presumido usa presunção de 8% de IRPJ e 12% de CSLL, contra 32% na obra só de mão de obra.
Premissas: Base normativa: LC nº 123/2006 (Simples), Lei 9.249/1995 art. 15 e Lei 9.430/1996 (IRPJ e CSLL), IN RFB nº 1.234/2012 e Solução de Consulta Cosit nº 80/2025 (empreitada), Lei 10.931/2004 (RET). Os percentuais efetivos dependem da obra e do contrato. A escolha do regime deve ser feita com análise caso a caso.
Neste Artigo Você Verá:
Como escolher a contabilidade da sua construtora
A conta de uma construtora não é a mesma de um comércio. Existem obras por empreitada, incorporações, retenções de INSS e ISS e um enquadramento tributário que muda o imposto de forma drástica.
Por isso, a melhor contabilidade para construtoras é a que domina construção civil, não a que trata a obra como uma empresa qualquer. Um enquadramento errado faz a construtora pagar 32% de presunção onde poderia pagar 8%.
Nós atendemos construtoras e incorporadoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí, cuidando do regime, das obrigações da obra e do fechamento fiscal. Assim o engenheiro toca a obra e nós cuidamos da Receita.
Simples Nacional: quando a construtora pode optar
Construtoras com receita anual de até R$ 4,8 milhões podem optar pelo Simples Nacional, conforme a LC nº 123/2006. A execução de obra, como o CNAE 41.20-4/00, é tributada em regra pelo Anexo IV.
No Anexo IV, o INSS patronal fica de fora do DAS e é recolhido à parte. Já serviços técnicos de engenharia e arquitetura caem no Anexo V, podendo migrar para o Anexo III quando o Fator R alcança 28% ou mais.
| Atividade | Anexo | Observação |
|---|---|---|
| Construção de edifícios e obras (CNAE 41/42/43) | Anexo IV | INSS patronal recolhido fora do DAS |
| Engenharia consultiva / projetos (CNAE 71.12) | Anexo V ou III | Migra para III com Fator R igual ou maior que 28% |
| Arquitetura (CNAE 71.11) | Anexo V ou III | Depende do Fator R |
Fonte oficial: O enquadramento das atividades de construção civil no Anexo IV do Simples Nacional decorre da LC nº 123/2006 e da Resolução CGSN nº 140/2018. O Fator R (folha dividida pela receita dos últimos 12 meses) é que define a migração entre Anexo V e III.
Lucro Presumido: a diferença entre 8% e 32%
No Lucro Presumido, o imposto incide sobre uma base presumida da receita. E aqui está a decisão que mais pesa no bolso da construtora: a base muda conforme a obra fornece ou não o material.
Pela Lei 9.249/1995 e pela Solução de Consulta Cosit nº 80/2025, a empreitada total com fornecimento de todos os materiais incorporados à obra usa presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. A obra só de mão de obra usa 32% nas duas.
A diferença é enorme. Um contrato mal redigido, que não caracterize a empreitada total, joga a construtora para os 32% e multiplica o imposto. Nós revisamos o contrato e o CNAE para garantir a base correta.
| Modalidade da obra | Presunção IRPJ | Presunção CSLL |
|---|---|---|
| Empreitada total (todos os materiais) | 8% | 12% |
| Empreitada parcial ou só mão de obra | 32% | 32% |
Lucro Real e RET: para obras grandes e incorporações
O Lucro Real é obrigatório para quem fatura acima de R$ 78 milhões no ano, conforme a Lei 9.430/1996. Ele também vale a pena quando a margem real é baixa ou há prejuízo a compensar, além de permitir créditos de PIS e COFINS.
Já a incorporação imobiliária tem um regime próprio: o RET, da Lei 10.931/2004. Com o patrimônio de afetação, a incorporadora recolhe 4% da receita de forma unificada, ou 1% em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida na faixa de interesse social.
Não existe regime universal. A escolha certa depende da margem da obra, do porte da construtora e do tipo de contrato. Nós simulamos os cenários antes de definir o enquadramento.
Como a Gestão Inova cuida da sua construtora
Cuidamos do enquadramento tributário, das obrigações da obra no CNO, das retenções de INSS e ISS e do fechamento fiscal mensal. Tudo integrado, para que nenhuma ponta fique solta.
Antes de qualquer decisão, fazemos um diagnóstico do regime atual e mostramos onde a construtora está pagando imposto a mais. Atendemos construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí.
Perguntas Frequentes sobre Contabilidade para Construtoras
Construtora pode optar pelo Simples Nacional?
Sim, se tiver receita anual de até R$ 4,8 milhões e não incorrer em vedação. A execução de obra costuma ficar no Anexo IV, com o INSS patronal recolhido fora do DAS.
Qual a diferença entre a presunção de 8% e 32%?
Na empreitada total, com fornecimento de todos os materiais incorporados à obra, o IRPJ usa presunção de 8% e a CSLL de 12%. Na obra só de mão de obra, ambas usam 32%.
Quando o Lucro Real é obrigatório para construtora?
Quando o faturamento anual passa de R$ 78 milhões, conforme a Lei 9.430/1996, ou em outras hipóteses legais específicas. Também pode valer a pena quando a margem real é baixa.
O que é o RET na incorporação?
É o Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004. Com patrimônio de afetação, a incorporadora recolhe 4% da receita de forma unificada, ou 1% em imóveis de interesse social.
Vale a pena ter contador especializado em construção?
Sim. O enquadramento errado faz a construtora pagar imposto a mais e gera pendência de INSS e ISS da obra. O contador especializado protege margem e cronograma.
Resumo Estratégico
A melhor contabilidade para construtoras escolhe o regime certo para cada obra. No Simples, a execução fica no Anexo IV. No Lucro Presumido, a empreitada total usa presunção de 8% de IRPJ e 12% de CSLL, contra 32% na obra só de mão de obra. O Lucro Real vale para faturamento alto ou margem baixa, e o RET tributa a incorporação em 4%. Cuidamos de tudo, do enquadramento ao fechamento.
Riscos de uma Contabilidade Genérica na Construção
- Enquadrar a obra na presunção de 32%: faz a construtora pagar IRPJ e CSLL bem acima do necessário na empreitada total. Solução Gestão Inova: revisamos contrato e CNAE para garantir a presunção de 8% e 12% quando a obra tem fornecimento total de material.
- Optar pelo regime errado: trava a margem da construtora e ignora créditos e o RET da incorporação. Solução Gestão Inova: simulamos Simples, Presumido, Real e RET antes de definir o enquadramento.
- Contratar contador generalista: gera pendência de INSS e ISS da obra e erros no CNO. Solução Gestão Inova: atuamos com contabilidade especializada em construção, integrando obra e fiscal.
Quer reduzir o imposto da sua construtora com segurança?
Analisamos o regime atual, o contrato de obra e as retenções para mostrar onde a sua construtora está pagando imposto a mais. O primeiro contato é sem compromisso.
Ao enviar seus dados, você concorda com o tratamento conforme a LGPD (Lei 13.709/2018). Usamos suas informações apenas para retornar seu contato.
Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Lei Complementar nº 123/2006 (Simples Nacional) e Resolução CGSN nº 140/2018.
[2] Lei nº 9.249/1995 (percentuais de presunção) e Lei nº 9.430/1996 (IRPJ e CSLL).
[3] Instrução Normativa RFB nº 1.234/2012 e Solução de Consulta Cosit nº 80/2025 (empreitada).
[4] Lei nº 10.931/2004 (Regime Especial de Tributação das incorporações).
Compromissos e Aviso Legal
Natureza informativa: Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional. Não substitui a orientação profissional individualizada. Consulte um contador para análise do seu caso.
Proteção de dados: A Gestão Inova Contabilidade trata seus dados conforme a LGPD (Lei 13.709/2018), usando as informações apenas para retornar seu contato.
Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
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