RET para incorporadoras: 4% da receita, 1% no interesse social e o que a Reforma preservou

DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 11 min.  |  Categoria: Contabilidade para Construção Civil

O que é o RET e para quem ele existe

O Regime Especial de Tributação nasceu com a Lei 10.931/2004, a mesma que criou o patrimônio de afetação depois do caso Encol. A lógica é uma troca. A incorporadora separa o empreendimento do restante do patrimônio e protege os compradores. Em contrapartida paga os tributos federais da incorporação por um percentual fixo da receita, sem apurar lucro.

É opcional e irretratável: o art. 1º diz que a opção vale enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes. Escolheu, fica até a última unidade entregue e quitada. E é por incorporação, não por empresa: a mesma incorporadora pode ter um empreendimento no RET e outro no Presumido.

Atendemos incorporadoras e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. O RET é uma das primeiras decisões que revisamos em cada empreendimento novo. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras explica o plano.

As alíquotas: 4% e 1%

O art. 4º, na redação da Lei 12.844/2013, fixa o pagamento em 4% da receita mensal recebida, unificando IRPJ, PIS, CSLL e Cofins. A receita é a totalidade do que a incorporadora recebe na venda das unidades, mais as receitas financeiras e variações monetárias da operação (§ 1º). O pagamento é definitivo: não gera restituição nem compensação com o que a empresa apure fora do RET (§ 2º).

O 1% tem duas portas. A antiga, do § 6º, vale para incorporações de interesse social registradas ou contratadas até 31 de dezembro de 2018, com unidades de até R$ 100 mil no Minha Casa, Minha Vida (§ 7º). A nova, dos §§ 8º e 9º incluídos pela Lei 14.620/2023, vale para projetos de interesse social destinados a famílias da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, sem limite de valor da unidade. A presença de unidades de outras faixas no mesmo empreendimento não impede o regime. As condições vêm de regulamento da Receita (§ 10).

Comparação com o Presumido, para a mesma receita. No Presumido, a venda de imóvel tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL, mais PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita. Dá em torno de 5,93% federais antes do adicional de IRPJ. No RET, 4% fechados. A diferença cresce quando entra o adicional de 10% do IRPJ, comum em incorporação. E some quando a incorporação dá prejuízo, porque o RET cobra 4% de qualquer jeito.

Regime	Tributos federais sobre a receita da incorporação	Base legal
RET comum	4% fechados: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, pagamento definitivo	Lei 10.931, art. 4º (Lei 12.844/2013)
RET de interesse social	1% fechados, para Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida	Lei 10.931, art. 4º, §§ 8º e 9º (Lei 14.620/2023)
Lucro Presumido (venda de imóveis)	cerca de 5,93% antes do adicional de IRPJ, apurado por trimestre	Lei 9.249, arts. 15 e 20; Lei 9.718; Lei 9.715

Patrimônio de afetação: o pré-requisito

Não há RET sem afetação. O art. 2º condiciona a opção a dois atos: a entrega do termo de opção à Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões, na forma dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964. Pelo art. 31-A, o terreno, as acessões e os bens e direitos vinculados ficam apartados do patrimônio do incorporador. Constituem patrimônio de afetação, destinado à conclusão da obra e à entrega das unidades.

A afetação é averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis e traz obrigações. Contabilidade separada por incorporação, conta bancária própria, comissão de representantes dos adquirentes com direito a informação. O dinheiro da incorporação não pode pagar dívida de outro empreendimento. É proteção para o comprador e é disciplina para a incorporadora.

Do lado do CNPJ, a afetação exige a inscrição da incorporação como estabelecimento próprio na Receita, com CNPJ vinculado. O RET é recolhido em DARF específico por incorporação. Contabilidade misturada é o jeito mais rápido de perder o regime.

Quando o RET compensa, e quando não

Compensa quando a margem é alta. Incorporação de R$ 20 milhões de VGV com R$ 6 milhões de lucro. No Presumido, o IRPJ com adicional (R$ 376 mil), a CSLL (R$ 216 mil) e PIS e Cofins (R$ 730 mil) somam R$ 1,32 milhão. No RET, 4% de R$ 20 milhões são R$ 800 mil. A diferença fica com a incorporadora.

Não compensa quando a margem é baixa ou negativa. Incorporação que termina com prejuízo paga R$ 800 mil no RET do mesmo jeito, porque a base é a receita. No Real pagaria zero de IRPJ e CSLL. E não compensa quando a incorporadora não consegue manter a disciplina da afetação. Perder o regime no meio do caminho custa mais do que nunca ter entrado.

A decisão é por empreendimento, antes do lançamento, com o fluxo de vendas projetado. Como o RET incide sobre a receita recebida, o cronograma de recebimento importa tanto quanto o VGV. Simulamos os três cenários no planejamento tributário de cada incorporação.

Incorporação de R$ 20 milhões de VGV	RET (4%)	Presumido (federal, aproximado)
Lucro de R$ 6 milhões (30%)	R$ 800 mil	acima de R$ 1,3 milhão
Lucro de R$ 1 milhão (5%)	R$ 800 mil	os mesmos R$ 1,32 milhão (a presunção não olha o lucro real)
Prejuízo	R$ 800 mil	Presumido cobra igual; só o Lucro Real zera IRPJ e CSLL

O RET na Reforma Tributária

A LC 214/2025 manteve o RET, adaptado aos novos tributos. Pelo art. 485, na redação da LC 227/2026, a incorporação em patrimônio de afetação cuja opção pelo RET tenha sido efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS em 2,08% da receita mensal recebida. No RET de 1%, o percentual é de 0,53%. É a parte de PIS e Cofins do RET convertida para IBS e CBS.

Duas consequências. A opção afasta qualquer outra incidência de IBS e CBS sobre a incorporação (§ 1º), o que dá previsibilidade. E veda o crédito das aquisições destinadas à incorporação afetada (§ 2º). A incorporadora no RET não recupera o IBS e a CBS do material e dos serviços da obra. Para empreendimentos com muito insumo tributado, essa vedação pode virar a conta a favor do regime regular de bens imóveis, com alíquota reduzida em 50% e crédito.

A data importa: opção efetivada antes de 1º/01/2029. Quem lança em 2027 e 2028 ainda entra. Depois disso, o RET deixa de valer para IBS e CBS, e o IRPJ e a CSLL seguem a Lei 10.931 conforme a legislação da época. O cenário completo está em Reforma Tributária na construção civil.

Perguntas frequentes sobre o RET para incorporadoras