DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 11 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
Para abrir uma construtora você precisa de contrato social registrado na Junta e CNPJ com CNAE de obra (4120-4/00 ou os serviços especializados da divisão 43), pela Redesim. Inscrição municipal e alvará de funcionamento na prefeitura da sede. Registro da empresa no CREA com engenheiro responsável técnico, porque a Lei 5.194, art. 59, proíbe iniciar atividades sem ele. ART em cada contrato de obra (Lei 6.496, art. 1º). Inscrição de cada obra no CNO em até 30 dias do início (IN RFB 2.061, art. 18). E a opção pelo regime tributário, entre Simples no Anexo IV e Presumido, feita com a conta do primeiro ano. A licença de cada obra é da prefeitura onde ela fica, não da sede.
Premissas: Base conferida no texto oficial em setembro de 2026. Lei 5.194/1966 (arts. 59 e 60), Lei 6.496/1977 (arts. 1º e 2º) e IN RFB 2.061/2021 (arts. 4º, 5º e 18, conferida no DOU). Lei 11.598/2007 (art. 2º), LC 123 (arts. 13, VI, 16, 17 e 18, § 5º-C), Lei 8.212 (arts. 31 e 47) e CNAE 2.3 do IBGE. Procedimentos do alvará de Osasco descritos em termos gerais, sem reproduzir a lei municipal; conferimos por endereço e atividade.
Neste Artigo Você Verá:
Os passos para abrir a construtora, na ordem certa
Um: viabilidade de nome e de endereço na Junta Comercial e na prefeitura, pela Redesim (Lei 11.598). Endereço sem uso permitido para obra trava o alvará depois. Dois: contrato social com objeto que descreva execução de obras de construção civil e, se houver, projeto, e com o capital e a administração definidos. Três: registro na Junta e emissão do CNPJ com o CNAE certo. É 4120-4/00 para construção de edifícios e os serviços especializados que a empresa executa.
Quatro: inscrição municipal e alvará de funcionamento na prefeitura da sede. Cinco: registro da empresa no CREA, com o engenheiro responsável técnico anotado. Seis: opção pelo regime tributário, no prazo do Comitê Gestor para o Simples ou pelo primeiro recolhimento no Presumido. Sete: cadastro no eSocial e no sistema de NFS-e da prefeitura, e certificado digital.
A ordem importa porque cada passo alimenta o seguinte. Sem CNAE certo o CREA recusa; sem CREA a construtora não assina ART; sem ART a obra não tem responsável e a prefeitura não licencia. Fazemos essa sequência para construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí pela assessoria societária, com a simulação do primeiro ano antes do contrato social.
| Passo | Órgão | Base |
|---|---|---|
| Viabilidade, contrato social, CNPJ com CNAE de obra | Junta Comercial e Receita, pela Redesim | Lei 11.598/2007; CNAE 2.3 do IBGE |
| Inscrição municipal e alvará da sede | Prefeitura de Osasco (ou da sede) | Lei municipal; LC 116, art. 3º |
| Registro da empresa e do responsável técnico | CREA-SP | Lei 5.194/1966, arts. 59 e 60 |
| ART por contrato de obra | CREA-SP | Lei 6.496/1977, arts. 1º e 2º |
| CNO em 30 dias por obra | Receita Federal | IN RFB 2.061/2021, arts. 5º e 18 |
| Opção pelo regime tributário | Receita Federal | LC 123, art. 16; Lei 9.249 |
Registro no CREA, responsável técnico e ART
A Lei 5.194/1966 diz, no art. 59, que as empresas que se organizam para executar obras ou serviços de engenharia só podem iniciar suas atividades depois do registro no Conselho Regional. O registro inclui os profissionais do seu quadro técnico. O art. 60 estende a obrigação à empresa que, sem ser de engenharia, tenha uma seção ligada ao exercício profissional. Construtora sem registro no CREA está, pela lei, impedida de operar.
O responsável técnico é o engenheiro, sócio ou contratado, que responde pela obra perante o conselho. Ele pode ser sócio da construtora ou ter contrato de prestação de serviço, mas precisa estar anotado no registro da empresa. O CREA lê o CNAE e o objeto social para deferir o registro. É por isso que o CNAE de obra precisa estar certo antes do pedido.
A ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica. Pela Lei 6.496, art. 1º, todo contrato para execução de obra ou serviço de engenharia fica sujeito a ela. O art. 2º diz que a ART define os responsáveis técnicos pelo empreendimento. Sem ART não há responsável, e obra sem responsável não é licenciada nem averbada. O custo da ART e a rotina de registro por contrato entram no orçamento da obra. O detalhe está em ART e RRT: o que a contabilidade precisa saber.
Fonte oficial: Lei 5.194/1966, art. 59 (empresas que executam obras ou serviços de engenharia só iniciam atividades depois do registro no CREA e do registro dos profissionais do quadro técnico) e art. 60. Lei 6.496/1977, art. 1º (todo contrato para execução de obra ou serviço de engenharia fica sujeito à ART) e art. 2º (a ART define os responsáveis técnicos).
CNO da obra e licença municipal
Cada obra precisa de inscrição no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal em até 30 dias do início, pelo art. 18 da IN RFB 2.061/2021. A norma já prevê a multa do art. 92 da Lei 8.212 para o atraso. A responsabilidade é do dono da obra ou da construtora contratada por empreitada total (art. 5º). A dispensa vale só para a obra pequena e a reforma de pequeno valor do art. 4º. O CNO é a matrícula que sustenta a GPS da obra, a aferição e a certidão de regularidade que o cartório exige para averbar a construção.
A licença da obra é da prefeitura onde ela fica, não da sede da construtora. Alvará de construção, projeto aprovado, habite-se e as taxas são do município da obra. O ISS da execução também é devido lá (LC 116, art. 3º, III). Construtora com sede em Osasco e obra em Barueri lida com as duas prefeituras. A de Osasco para o alvará de funcionamento e a inscrição municipal, a de Barueri para a licença da obra e o ISS.
O alvará de funcionamento da sede depende do uso permitido para o endereço e da atividade cadastrada. Sede em endereço residencial ou em zona sem uso comercial trava a inscrição municipal. Conferimos o zoneamento na viabilidade, antes do contrato social, para não abrir a empresa num endereço que a prefeitura não aceita.
Fonte oficial: IN RFB 2.061/2021, art. 4º (dispensas), art. 5º (responsáveis) e art. 18 (inscrição em 30 dias, com a multa do art. 92 da Lei 8.212). LC 116/2003, art. 3º, III (ISS no local da execução da obra). Lei 8.212/1991, art. 47 (certidão negativa para a averbação de obra).
O regime tributário da construtora
Construção não é atividade vedada ao Simples (LC 123, art. 17), mas cai no Anexo IV pelo § 5º-C do art. 18. O DAS parte de 4,5%, e a contribuição patronal de 20% sobre a folha é paga por fora (art. 13, VI). No Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. A obra só de mão de obra ou com material parcial, 32% (IN RFB 1.700, art. 33). Somam-se PIS e Cofins de 3,65% e o ISS do município da obra.
Regra de bolso da abertura: receita prevista abaixo de R$ 400 mil no primeiro ano tende ao Simples. Acima de R$ 700 mil com empreitada total tende ao Presumido. No meio, a conta decide, e a folha pesa, porque no Anexo IV ela é paga igual nos dois regimes. A empresa nova opta pelo Simples com efeito desde a abertura, no prazo do Comitê Gestor (art. 16, § 3º), e depois só muda em janeiro.
A construtora que também projeta tem a receita de projeto no Anexo V com Fator R e a de obra no Anexo IV, separadas no PGDAS. A comparação completa, com números por cenário, está em planejamento tributário para obras.
Fonte oficial: LC 123/2006, art. 16, § 3º (opção da empresa nova), art. 17 (vedações), art. 13, VI (CPP fora do DAS no § 5º-C) e art. 18, § 5º-C (obras no Anexo IV). IN RFB 1.700/2017, art. 33 (8% e 32%), conforme a SC Cosit 65/2022.
Como abrimos a sua construtora
Simulação do primeiro ano com a receita prevista, a folha e a forma de contrato. Viabilidade de nome e endereço com o zoneamento conferido. Contrato social com objeto e CNAE alinhados ao que a empresa vai fazer e ao registro no CREA. Registro na Junta, CNPJ, inscrição municipal e alvará. Pedido de registro no CREA com o responsável técnico, opção pelo regime, eSocial, NFS-e e certificado digital. A partir da primeira obra, CNO em 30 dias, ART por contrato e a rotina de retenção e ISS por município.
É o que entregamos a construtoras em Osasco e região, e o primeiro diagnóstico é sem compromisso. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra o plano completo.
Perguntas frequentes sobre abrir construtora
O que preciso para abrir uma construtora?
Sete coisas, nesta ordem. Viabilidade de nome e endereço pela Redesim (Lei 11.598/2007), com o zoneamento da sede conferido. Contrato social com objeto de execução de obras de construção civil, registrado na Junta Comercial. CNPJ com o CNAE de obra: 4120-4/00 para construção de edifícios e os serviços especializados da divisão 43 que a empresa executa, conforme a CNAE 2.3 do IBGE. Inscrição municipal e alvará de funcionamento na prefeitura da sede. Registro da empresa no CREA com engenheiro responsável técnico anotado, porque a Lei 5.194/1966, art. 59, proíbe iniciar atividades sem ele. Opção pelo regime tributário, entre o Simples no Anexo IV, com a patronal por fora, e o Presumido, feita com a conta do primeiro ano. A empresa nova opta pelo Simples no prazo do Comitê Gestor (LC 123, art. 16, § 3º). Cadastro no eSocial e no emissor de NFS-e, com certificado digital. E, a partir da primeira obra, ART em cada contrato (Lei 6.496, art. 1º) e inscrição no CNO em até 30 dias do início (IN RFB 2.061, art. 18). A licença de cada obra é da prefeitura onde ela fica, não da sede.
Toda construtora precisa de registro no CREA?
Toda construtora que executa obra ou serviço de engenharia, sim. O art. 59 da Lei 5.194/1966 diz que as firmas, sociedades e empresas em geral que se organizem para executar obras ou serviços relacionados na lei só poderão iniciar suas atividades depois de promoverem o registro nos Conselhos Regionais. Vale também para os profissionais do seu quadro técnico. O art. 60 estende a obrigação à empresa que, sem ser de engenharia, tenha alguma seção ligada ao exercício profissional. Construção de edifícios, fundações, estruturas, instalações e obras de infraestrutura são atividades de engenharia. A empresa precisa de registro e de responsável técnico, sócio ou contratado, anotado no CREA. O que fica fora é o serviço que não exige engenharia, como pintura e parte do acabamento, em que o CREA não exige registro da empresa. Por isso o CNAE precisa descrever o serviço real. O conselho lê o código e o objeto social para deferir ou exigir o registro. Sem registro, a construtora não assina ART. Sem ART, a obra não tem responsável técnico e não é licenciada nem averbada.
O que é a ART e quando a construtora precisa dela?
A ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica, criada pela Lei 6.496/1977. O art. 1º diz que todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia fica sujeito à ART. O art. 2º diz que ela define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo empreendimento. É efetuada pelo profissional ou pela empresa no CREA, conforme resolução do Confea. Na prática, a construtora registra uma ART por contrato de obra, indicando o engenheiro responsável pela execução. O profissional de projeto registra a dele. Para arquitetura, o documento equivalente é o RRT, no CAU, pela Lei 12.378/2010. A ART é o que a prefeitura pede para licenciar a obra, o que o cartório exige para averbar e o que define quem responde tecnicamente se algo der errado. A construtora sem registro no CREA não consegue registrar ART, e obra sem ART é obra sem responsável. A taxa da ART é por contrato e entra no orçamento da obra, junto com o CNO e a licença municipal.
Preciso de CNO para cada obra?
Sim, com raras dispensas. O Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, disciplinado pela IN RFB 2.061/2021, exige a inscrição de cada obra de construção civil em até 30 dias do início (art. 18). O atraso tem a multa do art. 92 da Lei 8.212. A responsabilidade pela inscrição é do proprietário, do dono da obra ou do incorporador, e da construtora quando contratada por empreitada total (art. 5º). As dispensas do art. 4º alcançam a obra de pequeno valor e a reforma de pequeno valor, definidas na própria norma. O resto precisa de CNO. É o CNO que identifica a obra para a GPS e para a aferição das contribuições previdenciárias. Também é a base da certidão de regularidade que o cartório exige na averbação da construção, pelo art. 47 da Lei 8.212. É pelo CNO que a construtora exerce a opção por obra na desoneração da folha. E é nele que a receita de cada obra fica segregada para a CPRB. Construtora com sede em Osasco e obras em várias cidades tem um CNO por obra. A rotina de inscrição, aferição e encerramento faz parte da contabilidade de obra.
Qual o melhor regime para uma construtora nova?
O que a conta do primeiro ano indicar, e as duas opções reais são Simples no Anexo IV e Lucro Presumido. Construção não é vedada ao Simples (LC 123, art. 17), mas cai no Anexo IV pelo § 5º-C do art. 18. O DAS parte de 4,5%, com o ISS dentro, e a contribuição patronal de 20% sobre a folha é paga por fora (art. 13, VI). Isso faz o Simples da construção custar mais do que a tabela sugere. No Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL, cerca de 5,93% federais sobre a receita. A obra só de mão de obra tem presunção de 32%, cerca de 11,33%. Somam-se PIS e Cofins de 3,65% e o ISS do município da obra (IN RFB 1.700, art. 33). Regra de bolso: receita prevista abaixo de R$ 400 mil no primeiro ano tende ao Simples. Acima de R$ 700 mil com empreitada total tende ao Presumido. No meio, a simulação decide. A empresa nova opta pelo Simples com efeito desde a abertura, no prazo do Comitê Gestor (art. 16, § 3º), e depois só muda em janeiro. Por isso a simulação é feita antes do contrato social, com a receita, a folha e a forma de contrato previstas.
Resumo Estratégico
Abrir construtora é uma sequência. Redesim (viabilidade, contrato social, CNPJ com CNAE 4120-4/00), inscrição municipal e alvará da sede. Registro no CREA com responsável técnico (Lei 5.194, art. 59), opção pelo regime com a conta do primeiro ano, eSocial e NFS-e. A partir da primeira obra, ART por contrato (Lei 6.496) e CNO em 30 dias (IN RFB 2.061, art. 18), com licença e ISS no município da obra. Simples no Anexo IV com patronal por fora ou Presumido a 8% ou 32%; a simulação vem antes do contrato social.
Riscos na abertura de uma construtora
- Começar a operar sem registro no CREA: a Lei 5.194, art. 59, proíbe iniciar atividades; sem registro não há ART. Solução Gestão Inova: CNAE e objeto social alinhados e pedido no CREA antes do primeiro contrato.
- Sede em endereço sem uso permitido: inscrição municipal e alvará travados depois do CNPJ emitido. Solução Gestão Inova: zoneamento conferido na viabilidade da Redesim.
- Primeira obra sem CNO e sem ART: multa do art. 92 da Lei 8.212, obra sem responsável e sem certidão para averbar. Solução Gestão Inova: CNO em 30 dias e ART por contrato, na rotina de abertura de cada obra.
- Regime escolhido por hábito: um ano no regime errado, com a patronal por fora esquecida no Anexo IV. Solução Gestão Inova: simulação do primeiro ano antes do contrato social.
Vai abrir a sua construtora e quer começar do jeito certo?
Fazemos a abertura completa pela Redesim, o registro no CREA, o regime com o primeiro ano simulado e a rotina de CNO e ART da primeira obra. O primeiro contato é sem compromisso.
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Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei nº 5.194/1966, arts. 59 e 60. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5194.htm
[2] Brasil, Lei nº 6.496/1977, arts. 1º e 2º. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm
[3] Brasil, Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021, arts. 4º, 5º e 18 (CNO). http://www.in.gov.br/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.061-de-20-de-dezembro-de-2021-369353941
[4] Brasil, Lei nº 11.598/2007, art. 2º (Redesim). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11598.htm
[5] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 13, VI, art. 16, § 3º, art. 17 e art. 18, § 5º-C. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[6] Brasil, Lei nº 8.212/1991, art. 31 e art. 47. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
[7] Brasil, Lei Complementar nº 116/2003, art. 3º, III. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
[8] IBGE, CNAE 2.3, subclasse 4120-4/00 e divisão 43. https://cnae.ibge.gov.br/
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 14/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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