Abrir empresa de construção civil: as decisões societárias antes do CNPJ

Em duas etapas: as decisões societárias e o registro. As decisões vêm primeiro e são cinco. O tipo societário: um dono abre uma sociedade limitada unipessoal, a SLU, e sócios abrem uma LTDA com acordo de quotistas, ambas pelo art. 1.052 do Código Civil. O responsável técnico: sócio engenheiro ou profissional contratado, anotado no CREA, porque a Lei 5.194, art. 59, proíbe iniciar atividades sem o registro. O capital social, sem mínimo legal, mas compatível com o porte da primeira obra e com o giro que as retenções vão exigir. O objeto social e o CNAE, que precisam bater: execução de obra (4120-4/00 e divisão 43 da CNAE 2.3 do IBGE) e projeto (7112-0/00) separados. E o regime tributário, Simples no Anexo IV com a patronal por fora ou Presumido. Ele é escolhido com a simulação do primeiro ano, porque a opção é anual. Depois disso o registro é rotina pela Redesim: viabilidade, contrato social, Junta, CNPJ, inscrição municipal e alvará, CREA, eSocial, NFS-e e certificado digital. A primeira obra traz o CNO em 30 dias e a ART.

Depende do que a empresa executa, e a lista está na Seção F da CNAE 2.3 do IBGE. Construção de edifícios, a obra completa, é 4120-4/00, na divisão 41; incorporação é 4110-7/00, outra atividade. Obras de infraestrutura estão na divisão 42, como 4211-1/01 para rodovias. Os serviços especializados estão na divisão 43. Preparação do terreno: 4312-6/00 perfurações e sondagens, 4313-4/00 terraplenagem. Instalações: 4321-5/00 elétrica, 4322-3/01 hidráulica e gás. Acabamento: 4330-4/04 pintura e demais 4330. Outros serviços: 4391-6/00 fundações, 4399-1/03 alvenaria, 4399-1/99 não especificados. Serviço de engenharia, que é projeto, consultoria e fiscalização sem executar, é 7112-0/00, fora da Seção F. O CNAE principal é o de maior receita e os secundários são os que a empresa faz de fato. Ele define como a Receita lê a atividade para o Simples (obra é Anexo IV; projeto é Anexo V com Fator R). Define também quais itens de serviço a prefeitura libera na nota e se o CREA exige registro. Objeto social e CNAE precisam dizer a mesma coisa.

Toda empresa que executa obra ou serviço de engenharia, sim. O art. 59 da Lei 5.194/1966 diz que as firmas, sociedades e empresas em geral que se organizem para executar obras ou serviços relacionados na lei só poderão iniciar suas atividades depois do registro nos Conselhos Regionais. O registro inclui os profissionais do seu quadro técnico. O art. 60 alcança também a empresa que, sem ser de engenharia, tenha seção ligada ao exercício profissional. Isso significa ter um responsável técnico anotado: sócio engenheiro, ou profissional contratado por prestação de serviço ou CLT, com o vínculo apresentado ao CREA. Sem registro, a empresa não assina ART, e a Lei 6.496, art. 1º, exige ART em todo contrato de obra ou serviço de engenharia. Sem ART, a prefeitura não licencia e o cartório não averba. Em Osasco, o Código de Obras (LC 443/2024) vai além. O responsável técnico precisa estar matriculado no conselho e inscrito no Município (art. 23, III). A baixa da responsabilidade sem substituição cancela o alvará e embarga a obra (art. 22). O que fica fora é o serviço que não exige engenharia, como pintura e parte do acabamento.

O que a conta do primeiro ano indicar entre Simples no Anexo IV e Lucro Presumido. O Lucro Real só entra com margem apertada ou prejuízo. Construção não é vedada ao Simples (LC 123, art. 17), mas cai no Anexo IV pelo § 5º-C do art. 18. O DAS parte de 4,5%, com ISS dentro, e a contribuição patronal de 20% sobre a folha é paga por fora (art. 13, VI), como no Presumido. No Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL, cerca de 5,93% federais sobre a receita. A obra só de mão de obra tem presunção de 32%, cerca de 11,33%. Somam-se PIS e Cofins de 3,65% e o ISS do município da obra. Regra de bolso: receita prevista abaixo de R$ 400 mil no primeiro ano tende ao Simples. Acima de R$ 700 mil com empreitada total tende ao Presumido. No meio, a simulação decide, e a folha pesa. A empresa nova opta pelo Simples com efeito desde a abertura no prazo do Comitê Gestor (art. 16, § 3º) e depois só muda em janeiro. Por isso a simulação vem antes do contrato social, não depois do CNPJ.

Precisa dos dois, em momentos diferentes. O alvará de funcionamento é da sede. A prefeitura do endereço da empresa emite a inscrição municipal e o alvará, e isso depende do uso permitido para o endereço. Sede em zona sem uso comercial trava o processo. Por isso o zoneamento é conferido na viabilidade da Redesim, antes do contrato social. A licença de cada obra é outra coisa e é da prefeitura onde a obra fica. Em Osasco, o Código de Obras (LC 443/2024, art. 3º) sujeita construção nova, demolição e reforma com alteração de área a alvará prévio, com responsável técnico e ART ou RRT (art. 34, II). O CNO é o cadastro federal de cada obra na Receita. A IN RFB 2.061/2021 exige a inscrição em até 30 dias do início (art. 18), com a multa do art. 92 da Lei 8.212 no atraso. A responsabilidade é do dono da obra ou da construtora por empreitada total (art. 5º). Sem CNO não há GPS de obra, aferição nem certidão para averbar. Na prática, a empresa opera com alvará da sede e, a cada obra, alvará da prefeitura da obra, ART e CNO.