DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 12 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
Engenharia e construção têm três decisões contábeis que mudam o imposto: o anexo do Simples (obra vai para o IV, projeto e consultoria vão para o V, e o Fator R de 28% leva ao III), o regime da empresa (Simples, Presumido a 8% ou 32%, Real ou RET a 4%) e as obrigações da obra (CNO em 30 dias, ISS no município da obra, retenção de 11%). Em 2026 entram ainda a Lei 15.270, com retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil no mês, o ano-teste da Reforma e o segundo degrau da desoneração.
Premissas: Base normativa conferida no texto oficial em setembro de 2026: LC 123/2006 (art. 18, §§ 5º-C, 5º-I, 5º-J e 24), Lei 9.249/1995 (art. 15), Lei 9.718/1998 (art. 14), Lei 10.931/2004 (art. 4º), Lei 15.270/2025, LC 214/2025 (arts. 127, 252, 261, 343, 346 e 348), Lei 14.973/2024, Lei 8.212/1991 (arts. 31, 33 e 47) e LC 116/2003. Alíquotas efetivas dependem da receita, da folha e do contrato de cada obra, e pedem simulação com números reais.
Neste Artigo Você Verá:
- Por que engenharia e construção pedem contador especializado
- No Simples, obra é Anexo IV e projeto é Anexo V
- Presumido, Real e RET: quando o Simples deixa de compensar
- As obrigações que nascem com a obra: CNO, ISS e retenção de 11%
- Desoneração da folha em 2026: o segundo degrau da transição
- Lei 15.270: o que mudou para o sócio em 2026
- Reforma Tributária: 2026 é o ano-teste, e a construção tem regra própria
- Como a Gestão Inova atua na sua obra
- Perguntas Frequentes
Por que engenharia e construção pedem contador especializado
Uma construtora não é uma loja nem um consultório. Ela tem obra com endereço próprio, INSS que se apura por canteiro, ISS que muda de município, nota com retenção e um enquadramento no Simples que depende do que está escrito no contrato. Quem aplica a regra do comércio nesse terreno vê a conta vir errada por meses.
O erro mais caro que vemos em Osasco e região é o mesmo há anos: a empresa faz obra por empreitada, mas o contador tributa tudo como serviço de engenharia, ou o contrário. A diferença entre o Anexo IV e o Anexo V do Simples chega a dois dígitos de alíquota no começo da tabela.
Nós atendemos engenheiros PJ, construtoras e incorporadoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. Este guia é o mapa que usamos no primeiro diagnóstico: regime, obra, folha e o que 2026 trouxe de novo. Se quiser pular a leitura e ver o seu caso, a nossa página de contabilidade para engenheiros explica o serviço.
No Simples, obra é Anexo IV e projeto é Anexo V
O ponto que mais confunde. A Lei Complementar 123/2006 separa duas coisas que a mesma empresa costuma fazer. O art. 18, § 5º-C, inciso I, manda para o Anexo IV a construção de imóveis e as obras de engenharia em geral, inclusive subempreitada, execução de projetos e paisagismo. O § 5º-I, inciso VI, manda para o Anexo V a engenharia como serviço intelectual: projeto, laudo, perícia, gerenciamento, consultoria.
No Anexo IV a contribuição patronal do INSS fica fora do DAS e é paga à parte, sobre a folha, como numa empresa fora do Simples. É por isso que obra com muita mão de obra às vezes paga menos no Lucro Presumido do que no Simples, e só a simulação mostra.
No Anexo V entra o Fator R. O § 5º-J diz que a atividade vai para o Anexo III quando a razão entre folha e receita bruta dos últimos doze meses é igual ou maior que 28%. E o § 24 define folha de forma generosa: salários, pró-labore, contribuição patronal recolhida e FGTS. A alíquota inicial cai de 15,5% para 6%.
Uma mesma empresa pode ter receita nos dois anexos. O DAS segrega por tipo de receita, e o contrato de cada obra precisa deixar claro se é execução ou serviço técnico. Contrato mal escrito é o que deixa o fiscal reclassificar.
| Atividade | Anexo do Simples | Base legal | INSS patronal |
|---|---|---|---|
| Execução de obra, empreitada, subempreitada | Anexo IV | LC 123, art. 18, § 5º-C, I | Fora do DAS, sobre a folha |
| Projeto, laudo, perícia, gerenciamento | Anexo V (15,5% inicial) | LC 123, art. 18, § 5º-I, VI | Dentro do DAS |
| Mesmos serviços com Fator R igual ou maior que 28% | Anexo III (6% inicial) | LC 123, art. 18, § 5º-J | Dentro do DAS |
Fonte oficial: A definição de folha para o Fator R está no § 24 do art. 18 da LC 123/2006: remuneração paga a pessoas físicas nos doze meses anteriores, inclusive pró-labore, mais a contribuição patronal previdenciária e o FGTS efetivamente recolhidos. O limite de receita do Simples continua em R$ 4,8 milhões por ano (art. 3º, II).
Presumido, Real e RET: quando o Simples deixa de compensar
Acima de R$ 4,8 milhões, ou quando o Anexo IV pesa demais, a construtora compara três caminhos. No Lucro Presumido, a Lei 9.249/1995 fixa a presunção de 8% de IRPJ no caput do art. 15 e de 32% para serviços no § 1º, inciso III. A empreitada total, em que a construtora fornece todo o material, fica na presunção menor. A obra só de mão de obra, ou com material parcial, cai nos 32%. O contrato decide.
O Lucro Real é obrigatório para quem passou de R$ 78 milhões de receita no ano anterior, pelo art. 14, inciso I, da Lei 9.718/1998. Abaixo disso é opção, e compensa quando a margem é apertada ou a obra dá prejuízo em alguma fase.
Na incorporação, o RET da Lei 10.931/2004 tributa a receita mensal do empreendimento afetado a 4%, num pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (art. 4º). Exige patrimônio de afetação registrado e escrituração separada por empreendimento.
Não existe regime universal na construção. O que existe é uma planilha com a folha real, o custo de material e o cronograma de recebimento de cada obra. Nós simulamos os quatro cenários antes de qualquer opção, porque a escolha vale para o ano inteiro.
| Regime | Base legal | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Simples Nacional | LC 123/2006, art. 3º, II | Receita até R$ 4,8 milhões, avaliado o peso do Anexo IV |
| Lucro Presumido 8% ou 32% | Lei 9.249/1995, art. 15 | Empreitada total com material (8%) ou serviço (32%), margem boa |
| Lucro Real | Lei 9.718/1998, art. 14, I | Obrigatório acima de R$ 78 milhões; opção quando a margem é baixa |
| RET 4% | Lei 10.931/2004, art. 4º | Incorporação com patrimônio de afetação |
As obrigações que nascem com a obra: CNO, ISS e retenção de 11%
Toda obra precisa de inscrição no CNO, o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, em até 30 dias do início, pelo art. 18 da IN RFB 2.061/2021, que já prevê a multa do art. 92 da Lei 8.212 para quem atrasa. A regra vale para construção, reforma, ampliação e demolição, com dispensa só para a reforma de pequeno valor e para a obra pequena definidas na IN 2.021 (art. 4º). A responsabilidade é do dono da obra ou da construtora contratada por empreitada total (art. 5º). Sem CNO não há GPS da obra, não há aferição e não sai a certidão para averbar.
O ISS segue a Lei Complementar 116/2003. A regra geral é o município do prestador, mas o art. 3º, inciso III, abre exceção para a execução de obra (item 7.02) e para o acompanhamento e fiscalização (item 7.19): o imposto é devido onde a obra acontece. Projeto e consultoria (item 7.01) seguem a regra geral. A alíquota fica entre o piso de 2% do art. 8º-A e o teto de 5% do art. 8º, e o material produzido fora do canteiro sai da base porque é ICMS.
Na nota da obra com cessão de mão de obra, o tomador retém 11% de INSS pelo art. 31 da Lei 8.212/1991 e recolhe em nome da construtora. Esse valor é crédito no mês, mas só se a nota, a GPS e a folha da obra conversarem. Nota sem destaque de retenção, ou destaque sem compensação, é dinheiro parado.
Quando falta prova regular da folha da obra, o art. 33, § 4º, da mesma lei autoriza a Receita a calcular a mão de obra por área construída, e o ônus de provar o contrário é do dono da obra. É a aferição indireta, e ela costuma sair mais cara do que a folha real.
Fonte oficial: O prazo de 30 dias para inscrever a obra no CNO está no art. 18 da IN RFB 2.061/2021 e nas perguntas frequentes oficiais do CNO, no site da Receita Federal. O ISS no local da obra está no art. 3º, III, da LC 116/2003. A retenção de 11% está no art. 31 da Lei 8.212/1991.
Desoneração da folha em 2026: o segundo degrau da transição
A construção civil dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE está na lista do art. 7º, inciso IV, da Lei 12.546/2011 e pode trocar a cota patronal de 20% pela CPRB sobre a receita. A Lei 14.973/2024 encerrou o benefício em degraus, e 2026 é o segundo deles.
Neste ano, quem optou pela desoneração paga a CPRB a 60% da alíquota original e, ao mesmo tempo, 50% da cota patronal do art. 22, incisos I e III, da Lei 8.212. Em 2027 vira 40% e 75%. Em 2028 volta tudo para a folha. A conta que compensava em 2024 pode não compensar mais, e a opção é anual.
Para construtora com folha grande e margem curta, essa é a simulação mais urgente do ano. Colocamos os dois cenários lado a lado, com a receita e a folha reais, antes da opção de janeiro.
Lei 15.270: o que mudou para o sócio em 2026
A Lei 15.270/2025 produz efeitos desde 1º de janeiro de 2026 e mexe no bolso do sócio, não da empresa. Três pontos importam para quem tem construtora ou engenharia PJ.
Primeiro, o pró-labore: o imposto mensal fica zerado até R$ 5.000 e a redução vai diminuindo até sumir em R$ 7.350. Segundo, a distribuição de lucros: pelo art. 6º-A, lucros e dividendos acima de R$ 50 mil no mesmo mês, pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física, sofrem retenção de 10% na fonte, sem dedução. Terceiro, a tributação mínima: quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano entra numa alíquota que cresce até 10% em R$ 1,2 milhão, com dedução do imposto já pago.
Na prática, o sócio de construtora que retirava lucro em parcelas grandes precisa replanejar o calendário de distribuição. E o pró-labore, que já era a alavanca do Fator R, ganhou uma faixa de isenção maior. Os dois ajustes se conversam e nós fazemos juntos.
Fonte oficial: Lei 15.270/2025: redução do IR mensal até R$ 7.350 (tabela do art. 3º-A da Lei 9.250), retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil no mês (art. 6º-A) e tributação mínima acima de R$ 600 mil por ano. Efeitos a partir de 1º de janeiro de 2026.
Reforma Tributária: 2026 é o ano-teste, e a construção tem regra própria
A LC 214/2025 pôs a CBS e o IBS para rodar em 2026 em modo de teste: CBS a 0,9% (art. 346) e IBS a 0,1% (art. 343). O art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias, ou seja, quem destacar os tributos na nota e entregar a escrituração. O § 2º deixa claro que PIS e Cofins continuam integrais. E o inciso III, alínea c, exclui o Simples desse teste.
A construção civil ganhou lugar no regime específico de bens imóveis. O art. 252, inciso V, lista os serviços de construção civil entre as operações desse capítulo, e o art. 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS para essas operações. Locação fica com 70%.
Para o engenheiro que presta serviço intelectual, o art. 127, inciso XI, reduz as alíquotas em 30%, desde que a empresa tenha sócios habilitados no conselho, não tenha sócio pessoa jurídica e preste o serviço diretamente pelos sócios, com auxiliares.
O que fazer em 2026: adequar a nota fiscal ao destaque de CBS e IBS, revisar cadastro de produtos e serviços e medir o crédito que a construtora vai passar a tomar sobre material. Quem chegar em 2027 sem isso feito vai pagar para aprender no ano em que a cobrança começa de verdade.
Como a Gestão Inova atua na sua obra
Cuidamos do enquadramento por tipo de receita, do Fator R mês a mês, do CNO, da retenção de 11%, do ISS por município, da opção anual pela desoneração e do calendário de distribuição de lucros do sócio. Tudo integrado num só fluxo, sem ponta solta entre a obra e a Receita.
Atendemos engenheiros e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. O primeiro passo é um diagnóstico do regime e das obrigações da obra, sem compromisso. Se preferir ler antes, o nosso serviço de planejamento tributário mostra como montamos a simulação.
Perguntas frequentes sobre contabilidade para engenheiros e construtoras
Qual o melhor regime para engenheiro PJ em 2026?
Para o engenheiro que vende projeto, laudo ou consultoria, o Simples costuma ganhar quando o Fator R chega a 28% e leva a receita para o Anexo III, cuja alíquota inicial é 6%. A folha que entra nessa conta inclui o pró-labore, a contribuição patronal e o FGTS dos doze meses anteriores, pelo § 24 do art. 18 da LC 123/2006. Sem alcançar o índice, a engenharia fica no Anexo V, que começa em 15,5%, e aí vale comparar com o Lucro Presumido, em que a presunção de 32% sobre a receita paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. O que muda em 2026 é o pró-labore: com a Lei 15.270, o imposto mensal zera até R$ 5.000, o que reduz o custo de subir a retirada para bater o Fator R. A resposta certa sai de uma simulação com a receita e a folha reais do engenheiro, e é isso que fazemos no primeiro diagnóstico.
Construtora fica no Anexo IV ou no Anexo V do Simples?
Depende do que está no contrato. A execução de obra, por empreitada ou subempreitada, vai para o Anexo IV pelo art. 18, § 5º-C, inciso I, da LC 123/2006. Nesse anexo a contribuição patronal do INSS fica fora do DAS e é recolhida sobre a folha, como numa empresa fora do Simples. Já o projeto, o gerenciamento e a consultoria são serviços de engenharia do § 5º-I, inciso VI, e caem no Anexo V, com Fator R para migrar ao III. Uma construtora que faz as duas coisas tem receita nos dois anexos e o DAS separa por tipo. O erro comum é tributar tudo num anexo só, para mais ou para menos. O contrato de cada obra precisa dizer com clareza se é execução ou serviço técnico, porque é nele que o fiscal se apoia para reclassificar. Na dúvida, a regra que usamos é simples: se a empresa põe a mão na obra, com equipe própria ou subcontratada, é Anexo IV; se entrega papel, laudo ou gestão, é Anexo V.
O que muda na desoneração da folha da construção em 2026?
A Lei 14.973/2024 está encerrando a desoneração em três degraus, e 2026 é o do meio. A construtora dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE, listados no art. 7º, IV, da Lei 12.546/2011, que optar pela CPRB paga neste ano 60% da alíquota sobre a receita e, ao mesmo tempo, 50% da cota patronal de 20% sobre a folha. Em 2027 os percentuais passam para 40% da CPRB e 75% da patronal. Em 2028 a folha volta a ser tributada por inteiro. Como a opção é feita em janeiro e vale para o ano todo, a conta precisa ser refeita todo fim de ano com a receita e a folha projetadas. Para empresa com folha grande e margem curta, a desoneração pode ainda compensar em 2026. Para quem tem obra com muito material e pouca gente, provavelmente já não compensa. A opção pela CPRB também obriga a empresa a firmar o termo de compromisso do art. 4º da Lei 14.973, de manter ao menos 75% da média de empregados do ano anterior, e isso pesa na decisão.
O que é o CNO e quem precisa inscrever a obra?
O CNO é o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, e substituiu a antiga matrícula CEI. Pela orientação oficial da Receita, toda obra de construção civil precisa ser inscrita em até 30 dias do início, inclusive reforma, ampliação e demolição. O responsável pela inscrição é o dono da obra ou o incorporador; quando há empreitada total, a construtora contratada é quem inscreve; em consórcio, a empresa líder. A inscrição é feita no e-CAC com conta gov.br. Qualquer alteração cadastral também tem 30 dias para ser informada, e a inscrição só é encerrada quando a obra estiver totalmente aferida. Sem CNO não há como apurar o INSS da obra, e a Receita pode arbitrar a mão de obra pela área construída, com base no art. 33, § 4º, da Lei 8.212/1991. É também o CNO que permite emitir a certidão exigida pelo art. 47, II, para averbar a obra no registro de imóveis.
A Reforma Tributária já cobra CBS e IBS da construtora em 2026?
Em 2026 a cobrança é de teste. A LC 214/2025 fixa a CBS em 0,9% (art. 346) e o IBS em 0,1% (art. 343), mas o art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias, que na prática significa destacar os tributos na nota e escriturar. PIS e Cofins seguem sendo pagos por inteiro, pelo § 2º do mesmo artigo. Empresa do Simples fica fora do teste (art. 348, III, c). A partir de 2027 a cobrança passa a valer, e é aí que entra a regra própria da construção: os serviços de construção civil estão no regime de bens imóveis (art. 252, V) com alíquotas reduzidas em 50% (art. 261). O serviço intelectual do engenheiro, prestado por sociedade de profissionais habilitados, tem redução de 30% pelo art. 127, XI. Usamos 2026 para ajustar nota, cadastro e apuração de crédito sobre material, porque o crédito sobre insumo é o que vai fazer diferença na margem da construtora quando a alíquota cheia começar a valer.
Resumo Estratégico
Obra é Anexo IV e serviço de engenharia é Anexo V, com Fator R de 28% para chegar ao III. Presumido a 8% ou 32% depende do material no contrato, Real é obrigatório acima de R$ 78 milhões e o RET tributa a incorporação a 4%. CNO em 30 dias, ISS no município da obra e retenção de 11% nascem com a obra. Em 2026, a desoneração está no segundo degrau, a Lei 15.270 retém 10% de lucros acima de R$ 50 mil no mês e a Reforma roda em teste com regra própria para a construção.
Riscos de uma contabilidade genérica na engenharia
- Tributar execução de obra como serviço de engenharia: coloca receita do Anexo IV no Anexo V, ou o contrário, e deixa o DAS errado por meses até o fiscal reclassificar. Solução Gestão Inova: segregamos a receita por contrato e por anexo, com a redação certa em cada obra.
- Manter a desoneração por inércia em 2026: paga CPRB e metade da patronal ao mesmo tempo sem que a conta feche, e a opção só volta a ser revista em janeiro. Solução Gestão Inova: simulamos CPRB contra folha com a receita e a folha projetadas antes da opção.
- Distribuir lucro em parcela única acima de R$ 50 mil: aciona a retenção de 10% do art. 6º-A da Lei 9.250, incluído pela Lei 15.270 desde janeiro de 2026. Solução Gestão Inova: planejamos o calendário de distribuição junto com o pró-labore e o Fator R.
- Obra sem CNO ou com folha sem prova: leva à aferição indireta por área construída, com ônus da prova do dono da obra e certidão travada para averbar. Solução Gestão Inova: inscrevemos a obra em 30 dias e amarramos folha, GPS e nota por canteiro.
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Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 18, §§ 5º-C, 5º-I, 5º-J e 24, e art. 3º, II (anexos do Simples, Fator R, folha e limite de receita; §§ 5º-I e 5º-J e limite de R$ 4,8 milhões na redação da LC 155/2016). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[2] Brasil, Lei nº 9.249/1995, art. 15, caput e § 1º, III, 'a', na redação da Lei 11.727/2008 (presunção de 8% e 32% no Lucro Presumido). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
[3] Brasil, Lei nº 9.718/1998, art. 14, I, na redação da Lei 12.814/2013 (Lucro Real obrigatório acima de R$ 78 milhões). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm
[4] Brasil, Lei nº 10.931/2004, art. 4º, na redação da Lei 12.844/2013 (RET a 4% da receita mensal da incorporação). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm
[5] Brasil, Lei nº 15.270/2025 (redução do IR mensal, art. 6º-A e tributação mínima; efeitos desde 1º/01/2026). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/l15270.htm
[6] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 127, 252, 261, 343, 346 e 348 (IBS e CBS, ano-teste e regras da construção). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
[7] Brasil, Lei nº 14.973/2024 (transição da desoneração da folha) e Lei nº 12.546/2011, art. 7º, IV (construção civil). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/L14973.htm
[8] Brasil, Lei nº 8.212/1991, arts. 31, 33, § 4º, e 47, II (retenção de 11%, aferição indireta e CND da obra). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
[9] Brasil, Lei Complementar nº 116/2003, art. 3º, III (na redação da LC 218/2025), itens 7.01, 7.02 e 7.19, art. 8º, II, e art. 8º-A (ISS). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
[10] Receita Federal, Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021, arts. 4º, 5º e 18 (dispensas, responsáveis e prazo de 30 dias para inscrição no CNO). http://www.in.gov.br/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.061-de-20-de-dezembro-de-2021-369353941
[11] Receita Federal, Cadastro Nacional de Obras, perguntas frequentes (prazo de 30 dias e responsáveis pela inscrição). https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/cadastros/cno/perguntas-frequentes
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
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