DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 12 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
Uma construtora escolhe entre quatro regimes. Simples Nacional, permitido (LC 123, art. 17) mas no Anexo IV (art. 18, § 5º-C), com DAS de 4,5% a 33% e a contribuição patronal de 20% paga por fora (art. 13, VI). Lucro Presumido, em que a empreitada com todos os materiais tem presunção de 8% e a de mão de obra, 32% (IN RFB 1.700, art. 33). Dá cerca de 5,93% ou 11,33% federais sobre a receita, mais ISS. Lucro Real, obrigatório acima de R$ 78 milhões (Lei 9.718, art. 14) e útil com margem apertada. RET, só para incorporação com afetação, a 4% da receita (Lei 10.931, art. 4º). Regra de bolso: receita baixa tende ao Simples; acima de R$ 700 mil por ano com empreitada total, ao Presumido. A decisão é anual e sai da simulação com receita, folha e contratos.
Premissas: Base conferida no texto oficial em setembro de 2026. LC 123 (arts. 13, VI, 16, 17 e 18, § 5º-C; Anexo IV), Lei 9.249 (arts. 15 e 20) e IN RFB 1.700 (arts. 33 e 34, via SC Cosit 65/2022). Lei 9.718 (art. 14, I), Lei 10.931 (art. 4º), Lei 8.212 (arts. 22 e 31) e LC 116 (art. 3º, III). LC 214 (arts. 252, 261 e 485) e EC 132 (ADCT, arts. 128 e 129). Exemplos com valores redondos; ISS municipal não conferido cidade a cidade.
Neste Artigo Você Verá:
Como escolher a contabilidade e o regime da construtora
Duas decisões andam juntas: o regime tributário, que é anual e irretratável, e a contabilidade que vai operar esse regime obra por obra. A primeira sai de uma simulação com receita, folha e forma dos contratos. A segunda sai de um checklist do que a construção exige e outros negócios não. Fator R, Anexo IV, 8% ou 32%, ISS por município, retenção de 11%, CNO, aferição, desoneração, CREA e ART. O checklist completo está em contabilidade para engenharia civil: o que ela precisa cobrir.
Este artigo é o mapa dos regimes. Atendemos construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra como o plano opera cada um deles.
Simples Nacional: permitido, no Anexo IV
Construção civil não está entre as vedações do art. 17 da LC 123. A construtora pode optar pelo Simples até R$ 4,8 milhões de receita no ano (art. 3º, II), com sublimite de R$ 3,6 milhões para o ISS ficar no DAS (art. 13-A). A receita de obra, por administração, empreitada ou subempreitada, vai ao Anexo IV (art. 18, § 5º-C, I). A tabela vai de 4,5% na primeira faixa a 33% na última, com o ISS dentro do DAS.
A diferença que muda a conta: pelo art. 13, VI, a contribuição patronal previdenciária não entra no DAS das atividades do § 5º-C. A construtora do Simples recolhe os 20% sobre a folha por fora (Lei 8.212, art. 22), mais RAT e terceiros, como uma empresa do Presumido. O Simples da construção custa a alíquota da tabela mais a folha inteira.
Construtora de R$ 100 mil por mês (RBT12 de R$ 1,2 milhão) com folha de R$ 40 mil: DAS de 10,69% na quarta faixa, R$ 10.685, mais patronal de R$ 8 mil. Dá R$ 18,7 mil, 18,7% da receita, antes do RAT. Na primeira faixa, com R$ 15 mil por mês e folha de R$ 6 mil, o DAS é R$ 675 e a patronal R$ 1.200, 12,5% da receita. O Simples ganha embaixo e perde em cima, porque a tabela sobe com a RBT12.
Fonte oficial: LC 123/2006, art. 3º, II (R$ 4,8 milhões), art. 13-A (sublimite de R$ 3,6 milhões), art. 13, VI (CPP fora do DAS nas atividades do § 5º-C), art. 17 (vedações), art. 18, § 5º-C, I (obras no Anexo IV), e Anexo IV (4,5% a 33%, redação da LC 155/2016). Lei 8.212/1991, art. 22, I e III.
Lucro Presumido: 8% na empreitada total, 32% na mão de obra
A Lei 9.249 presume lucro de 8% na regra geral (art. 15, caput) e de 32% nos serviços (§ 1º, III, a). A Receita enquadra a construção pelo contrato. 8% para a construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra. 32% para a construção por administração, por empreitada só de mão de obra ou com emprego parcial de materiais (IN RFB 1.700, art. 33, § 1º, II, d, e IV, d). A CSLL segue com 12% e 32% (art. 34).
Na empreitada total, a conta federal é 8% × 15% de IRPJ mais 12% × 9% de CSLL mais 3,65% de PIS e Cofins. Dá 5,93% da receita, mais o adicional de IRPJ acima de R$ 20 mil de base por mês. Na empreitada de mão de obra, 32% × 15% mais 32% × 9% mais 3,65%: 11,33%. O ISS de 2% a 5% no município da obra vem por fora nos dois. A patronal de 20% sobre a folha é igual à do Simples.
A construtora de R$ 100 mil por mês com empreitada total paga R$ 5.930 federais, mais ISS de, por hipótese, 3% (R$ 3.000), mais patronal de R$ 8 mil. Dá R$ 16,9 mil, contra R$ 18,7 mil no Simples. É onde o Presumido vira, e a virada depende da forma do contrato. A mesma construtora só de mão de obra pagaria 11,33% e continuaria melhor no Simples por mais tempo.
| Construtora com R$ 100 mil por mês e folha de R$ 40 mil | Simples, Anexo IV (4ª faixa) | Presumido, empreitada total | Presumido, só mão de obra |
|---|---|---|---|
| Tributos sobre a receita | 10,69%: R$ 10.685 (ISS dentro) | 5,93%: R$ 5.930, mais ISS | 11,33%: R$ 11.330, mais ISS |
| ISS (hipótese de 3%) | dentro do DAS | R$ 3.000 | R$ 3.000 |
| Patronal (20% da folha) | R$ 8.000 por fora | R$ 8.000 | R$ 8.000 |
| Total aproximado | R$ 18.685 (18,7%) | R$ 16.930 (16,9%) | R$ 22.330 (22,3%) |
Fonte oficial: Lei 9.249/1995, art. 15, caput e § 1º, III, a, e art. 20. IN RFB 1.700/2017, art. 33, § 1º, II, d, e IV, d, e art. 34, conforme a SC Cosit 65/2022. LC 123/2006, Anexo IV, 4ª faixa: 14% com dedução de R$ 39.780.
Lucro Real e RET: margem apertada e incorporação
O Lucro Real é obrigatório para quem passou de R$ 78 milhões de receita no ano anterior (Lei 9.718, art. 14, I) e opcional para os demais. Compensa quando a margem real fica bem abaixo da presumida, ou quando o ano fecha com prejuízo. IRPJ e CSLL incidem sobre o lucro apurado, e PIS e Cofins são não cumulativos, com crédito sobre insumos. O preço é contabilidade completa, com cada despesa documentada. É o regime das construtoras grandes e das fases de investimento.
O RET é da incorporadora, não da construtora que executa para terceiros. Para cada incorporação em patrimônio de afetação, 4% da receita mensal recebida na venda das unidades fecham IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (Lei 10.931, art. 4º). A opção é irretratável e a contabilidade é por empreendimento. Quem incorpora e constrói o próprio empreendimento pode ter a venda no RET e a obra de terceiros no regime da empresa. O detalhe está em RET para incorporadoras.
Fonte oficial: Lei 9.718/1998, art. 14, I (Lucro Real obrigatório acima de R$ 78 milhões, redação da Lei 12.814/2013). Lei 10.931/2004, art. 4º (RET de 4%, redação da Lei 12.844/2013).
O que muda com a Reforma Tributária
PIS, Cofins, ICMS e ISS viram CBS e IBS, com crédito, em etapas. 2026 é ano-teste, 2027 traz a CBS integral e o fim de PIS e Cofins. O ISS cai de 2029 a 2032 e acaba em 2033 (ADCT, arts. 125 a 129). A construção tem regime próprio na LC 214. Os serviços de construção civil e as operações com imóveis têm alíquotas reduzidas em 50% (art. 261). A venda de unidade nova tem redutor social de R$ 100 mil (art. 259). O RET continua com IBS e CBS de 2,08% para opções até 2028 (art. 485).
O que a escolha de regime ganha de novo: a construtora do Simples não gera crédito de IBS e CBS para o cliente do regime regular. A LC 123 passou a permitir a opção semestral pelo regime regular desses dois tributos (art. 18, §§ 9º e 10). Quem vende para incorporadoras e indústria vai simular isso em 2027. O cronograma completo está em Reforma Tributária na construção civil.
Como cuidamos da sua construtora
Simulação dos quatro regimes em dezembro, com receita, folha e forma dos contratos do ano seguinte. Opção em janeiro. Rotina mensal com Fator R do escritório, segregação de receitas, ISS por município, retenções conferidas e folha por CNO. Rotina por obra com matrícula, contrato enquadrado, nota e aferição. E a preparação para 2027 com o mapa de crédito de IBS e CBS.
É a assessoria contábil e fiscal que prestamos a construtoras na Zona Oeste de São Paulo. O primeiro diagnóstico é sem compromisso.
Perguntas frequentes sobre contabilidade para construtoras
Construtora pode optar pelo Simples Nacional?
Pode. A construção civil não está entre as vedações do art. 17 da LC 123/2006. A construtora entra no Simples com receita de até R$ 4,8 milhões no ano (art. 3º, II), com sublimite de R$ 3,6 milhões para o ISS ficar dentro do DAS (art. 13-A). A receita de obra, por administração, empreitada ou subempreitada, é tributada pelo Anexo IV (art. 18, § 5º-C, I). Ele vai de 4,5% na primeira faixa a 33% na sexta, com parcelas a deduzir a partir da segunda. A diferença em relação a outros anexos está no art. 13, VI. A contribuição patronal previdenciária não entra no DAS das atividades do § 5º-C. A construtora recolhe os 20% sobre a folha por fora (Lei 8.212, art. 22), mais RAT e terceiros, como uma empresa do Presumido. Isso faz o Simples da construção custar a alíquota da tabela mais a folha inteira. Numa construtora de R$ 15 mil por mês com folha de R$ 6 mil, o custo é de R$ 1.875 (12,5%). Numa de R$ 100 mil por mês com folha de R$ 40 mil, R$ 18.685 (18,7%), porque a tabela sobe com a receita dos doze meses. A opção é anual e irretratável (art. 16).
Qual a diferença entre a presunção de 8% e a de 32% para a construtora?
É a forma do contrato. A Lei 9.249/1995 presume lucro de 8% da receita na regra geral (art. 15, caput) e de 32% na prestação de serviços em geral (§ 1º, III, a). A IN RFB 1.700/2017 enquadra a construção no art. 33. São 8% para a construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis à execução, incorporados à obra (§ 1º, II, d). E 32% para a construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra ou com emprego parcial de materiais (§ 1º, IV, d). A CSLL acompanha, com 12% e 32% (art. 34), conforme a Solução de Consulta Cosit 65/2022. Na conta federal, a empreitada total paga 8% × 15% de IRPJ mais 12% × 9% de CSLL mais 3,65% de PIS e Cofins, cerca de 5,93% da receita. A de mão de obra, 32% × 15% mais 32% × 9% mais 3,65%, cerca de 11,33%. O ISS do município da obra e a patronal de 20% sobre a folha vêm por fora nos dois. A condição do 8% é provada pelo contrato, pela planilha de material e pela nota. Material parcial derruba para 32%, e a diferença é cobrada sobre toda a obra.
Quando o Lucro Real é obrigatório para a construtora?
Quando a receita total do ano anterior passa de R$ 78 milhões, pelo art. 14, I, da Lei 9.718/1998, na redação da Lei 12.814/2013. Ou nas demais hipóteses do mesmo artigo, como instituições financeiras e empresas com lucros do exterior, que não são o caso típico da construtora. Abaixo disso o Real é opcional. Compensa quando a margem real da obra fica bem abaixo da presumida de 8% ou 32%, ou quando o ano fecha com prejuízo. IRPJ e CSLL incidem sobre o lucro apurado na contabilidade. PIS e Cofins passam ao regime não cumulativo, com alíquotas maiores e crédito sobre insumos. O preço é operacional: contabilidade completa, cada despesa documentada e dedutível, e apuração trimestral ou anual com estimativas. Na prática, é o regime das construtoras grandes, das fases de investimento pesado e das obras com subcontratação alta em que a presunção de 32% tributaria lucro que não existe. Para a construtora de porte médio, com margem boa, a disputa real é entre o Simples no Anexo IV e o Presumido. A forma do contrato decide.
O que é o RET na incorporação e a construtora pode usar?
É o Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004, da incorporadora, para cada incorporação submetida a patrimônio de afetação. São 4% da receita mensal recebida na venda das unidades, em pagamento unificado e definitivo de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (art. 4º), ou 1% no interesse social do Minha Casa, Minha Vida. A opção é irretratável enquanto houver obrigação com os adquirentes e exige termo na Receita e afetação averbada na matrícula. A construtora que executa obra para terceiros, por empreitada ou administração, não incorpora e não tem RET. A receita dela é de serviço e segue o Simples, o Presumido ou o Real. Quando a mesma empresa incorpora e constrói o próprio empreendimento, a receita da venda das unidades pode ir ao RET, com a construção dentro da incorporação afetada. A obra para outros fica fora, no regime da empresa. Na Reforma, o RET continua para opções efetivadas antes de 1º de janeiro de 2029, com IBS e CBS de 2,08% da receita (LC 214, art. 485), sem crédito das compras da obra.
O que a contabilidade de uma construtora precisa cobrir além do regime?
Dez rotinas que só existem na construção. O Fator R do escritório de projeto, calculado todo mês (LC 123, art. 18, §§ 5º-J e 24). A segregação da receita de obra (Anexo IV) e de projeto (Anexo V ou III) no PGDAS, com a patronal da obra por fora (art. 13, VI). O enquadramento de cada contrato em 8% ou 32% no Presumido (IN RFB 1.700, art. 33). O ISS no município de cada obra, com a alíquota do anexo na nota do optante e a retenção segregada (LC 116, art. 3º, III; LC 123, art. 21, § 4º). A retenção de 11% de INSS conferida e compensada (Lei 8.212, art. 31). O CNO em 30 dias por obra (IN RFB 2.061, art. 18). A folha, a GPS e as notas por obra, para a aferição sair pela folha real (Lei 8.212, art. 33). A desoneração decidida por obra, na fração híbrida de 2026 e 2027 (Lei 12.546). O registro no CREA e a ART por contrato (Lei 5.194, art. 59; Lei 6.496). E a nota com o item da LC 116 e as retenções certas. O checklist completo, com a lei de cada item, está no artigo sobre contabilidade para engenharia civil. É o que usamos para diagnosticar um cliente novo.
Resumo Estratégico
Construtora escolhe entre quatro regimes. Simples no Anexo IV (4,5% a 33% mais patronal por fora). Presumido (5,93% federais na empreitada total, 11,33% só de mão de obra, mais ISS). Real (obrigatório acima de R$ 78 milhões, útil com margem apertada) e RET (4% na incorporação afetada). Receita baixa tende ao Simples; acima de R$ 700 mil por ano com empreitada total, ao Presumido; a forma do contrato decide. A contabilidade precisa cobrir Fator R, segregação, ISS por obra, retenções, CNO, aferição, desoneração, CREA e ART. A Reforma traz 50% de redução na construção e a opção semestral do Simples pelo regime regular.
Riscos na escolha do regime da construtora
- Escolher o Simples olhando só a alíquota do Anexo IV: esquece a patronal de 20% por fora e a tabela que sobe com a RBT12. Solução Gestão Inova: simulação anual com folha e receita dos doze meses.
- Presumido com contrato de mão de obra achando que é 8%: presunção real é 32% e a diferença é cobrada sobre a obra. Solução Gestão Inova: forma da empreitada definida no contrato e na nota antes da obra.
- Construtora achando que tem RET: o RET é da incorporação afetada, não da obra de terceiros. Solução Gestão Inova: RET por empreendimento, com afetação e termo na Receita.
- Ignorar a Reforma até 2027: cliente do regime regular sem crédito e construtora fora da opção semestral. Solução Gestão Inova: simulação de 2027 com a carteira de clientes e o mapa de crédito.
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Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 3º, II, art. 13, VI, art. 13-A, art. 16, art. 17, art. 18, § 5º-C e §§ 9º e 10, art. 21, § 4º, e Anexo IV. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[2] Brasil, Lei nº 9.249/1995, art. 15 e art. 20; Receita Federal, SC Cosit nº 65/2022 (IN RFB 1.700/2017, arts. 33 e 34). http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/anexoOutros.action?idArquivoBinario=68070
[3] Brasil, Lei nº 9.718/1998, art. 14, I. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm
[4] Brasil, Lei nº 10.931/2004, art. 4º. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm
[5] Brasil, Lei nº 8.212/1991, art. 22, I e III, art. 31 e art. 33. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
[6] Brasil, Lei Complementar nº 116/2003, art. 3º, III. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
[7] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 259, 261 e 485; EC 132/2023, ADCT, arts. 125 a 129. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 14/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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