DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 12 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
A Reforma troca PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS (federal) e pelo IBS (estados e municípios), em etapas. 2026 é ano-teste com CBS a 0,9% e IBS a 0,1%. Em 2027 a CBS entra inteira e PIS e Cofins acabam. De 2029 a 2032 o ISS cai a 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10; em 2033 ISS e ICMS deixam de existir (ADCT, arts. 125 a 129). A construção civil tem regime próprio na LC 214. Alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50% (art. 261), redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo (art. 259), redutor de ajuste sobre o valor do imóvel (arts. 257 e 258). E RET preservado com IBS e CBS de 2,08% (art. 485). O que muda de verdade é o crédito: material e serviço passam a gerar crédito, e a margem da obra vai depender de nota certa.
Premissas: Base conferida no texto oficial em setembro de 2026. EC 132/2023 (ADCT, arts. 125 a 130) e LC 214/2025 (arts. 127, 251, 252, 257 a 262, 343, 346, 348 e 485, este na redação da LC 227/2026). As alíquotas de referência de IBS e CBS de 2027 em diante dependem de resolução do Senado (ADCT, art. 130) e não são afirmadas aqui. O Simples fica fora do ano-teste.
Neste Artigo Você Verá:
O que muda: quatro tributos viram dois, com crédito
Hoje uma construtora convive com PIS e Cofins sobre a receita, ISS sobre o serviço no município da obra e ICMS embutido no material. Cada um tem base, alíquota e regra de crédito diferentes. A EC 132/2023 substitui os quatro por dois: a CBS, federal, e o IBS, compartilhado por estados e municípios. Os dois têm a mesma base e são não cumulativos.
Não cumulativo quer dizer crédito. O IBS e a CBS pagos na compra de cimento, aço, esquadria, projeto terceirizado ou locação de equipamento viram crédito contra o IBS e a CBS da venda ou do serviço. É a mudança de fundo para a construção, que hoje paga ISS sem crédito e ICMS no material sem recuperar.
O que não muda: o IRPJ, a CSLL e a contribuição previdenciária continuam como são. O Simples Nacional continua existindo. E o RET da incorporação continua, com adaptação. Atendemos engenheiros e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra como o plano acompanha a transição.
O cronograma de 2026 a 2033, ano a ano
2026. Ano-teste. IBS a 0,1% e CBS a 0,9% (ADCT, art. 125), com o valor compensado com PIS e Cofins. A LC 214 dispensa o recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). O teste não se aplica ao Simples (art. 348, III, c). O que vale é o destaque na nota.
2027. A CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia e o Imposto Seletivo entra; PIS e Cofins são extintos (art. 126). O IBS fica em 0,05% estadual mais 0,05% municipal em 2027 e 2028, com a CBS reduzida em 0,1 ponto no período (art. 127). É o ano em que a construtora fora do Simples deixa de pagar PIS e Cofins e passa a apurar CBS com crédito.
2029 a 2032. ICMS e ISS caem a 9/10 em 2029, 8/10 em 2030, 7/10 em 2031 e 6/10 em 2032 (art. 128). O IBS sobe no lugar. Até 2028, o ISS da obra segue inteiro, no município da execução.
2033. ICMS e ISS extintos (art. 129). Só IBS e CBS. A alíquota de referência de cada um será fixada por resolução do Senado (art. 130), para manter a arrecadação. Por isso ninguém sabe hoje o número final, e quem promete alíquota está chutando.
| Ano | O que acontece | ADCT |
|---|---|---|
| 2026 | Teste: IBS 0,1% e CBS 0,9%, compensáveis; Simples fora; destaque na nota | art. 125; LC 214, art. 348 |
| 2027 | CBS integral e Imposto Seletivo; PIS e Cofins extintos; IBS 0,05% + 0,05% | arts. 126 e 127 |
| 2028 | IBS ainda 0,05% + 0,05%; CBS reduzida em 0,1 ponto | art. 127 |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS a 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10; IBS sobe | art. 128 |
| 2033 | ICMS e ISS extintos; só IBS e CBS | art. 129 |
O regime de bens imóveis: 50% de redução, redutor social e redutor de ajuste
A LC 214 cria um capítulo próprio para bens imóveis (arts. 251 a 262). Ele vale para quem está no regime regular de IBS e CBS. Alcança a alienação, inclusive por incorporação e loteamento, os direitos reais, a locação, a administração e intermediação e os serviços de construção civil (art. 252).
Três mecanismos reduzem a conta. O primeiro é a alíquota: as alíquotas de IBS e CBS das operações do capítulo ficam reduzidas em 50%, e na locação, cessão e arrendamento em 70% (art. 261). O segundo é o redutor social. Na venda de imóvel residencial novo, R$ 100 mil saem da base por unidade, e R$ 30 mil por lote residencial (art. 259). O terceiro é o redutor de ajuste. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular ganha um valor de referência, o custo de aquisição atualizado ou o valor de referência oficial. Ele reduz a base na venda (arts. 257 e 258).
Na incorporação e no loteamento, o IBS e a CBS da venda são devidos em cada pagamento recebido (art. 262), não no contrato. Para o engenheiro que presta serviço intelectual por sociedade de profissionais habilitados, sem sócio pessoa jurídica, há ainda a redução de 30% do art. 127.
Exemplo simples, sem alíquota final. Unidade residencial nova vendida por R$ 400 mil, com redutor de ajuste de R$ 120 mil (terreno e custo atualizados) e redutor social de R$ 100 mil. Base de R$ 180 mil, sobre a qual incide IBS e CBS com 50% de redução. O crédito do material e dos serviços da obra é abatido do imposto. A margem passa a depender de quanto crédito a obra gera.
Fonte oficial: LC 214/2025: art. 252 (operações alcançadas, inclusive V, serviços de construção civil), art. 257 (redutor de ajuste vinculado a cada imóvel a partir de 1º/01/2027), art. 258 (valor inicial: aquisição atualizada ou valor de referência), art. 259 (redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote), art. 261 (alíquotas reduzidas em 50%; locação, 70%) e art. 262 (incorporação: imposto devido em cada pagamento).
RET e Simples Nacional: o que fica
O RET da Lei 10.931 fica, com adaptação. Pelo art. 485 da LC 214, na redação da LC 227/2026, a incorporação com patrimônio de afetação cuja opção pelo RET seja efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS em 2,08% da receita mensal recebida. No RET de interesse social, 0,53%. Não há outra incidência sobre a incorporação nem crédito nas aquisições dela. É a fatia de PIS e Cofins do RET convertida para os novos tributos. O detalhe está em RET para incorporadoras.
O Simples continua, e a construtora do Anexo IV segue pagando o DAS como hoje. A novidade é a opção semestral pelo regime regular de IBS e CBS (LC 123, art. 18, §§ 9º e 10), que interessa a quem vende para empresas. O cliente do regime regular só toma crédito cheio se o fornecedor recolher pelo regime regular. Construtora que atende incorporadoras e indústria vai sentir essa pressão a partir de 2027.
Fonte oficial: LC 214/2025, art. 485, na redação da LC 227/2026: incorporação em patrimônio de afetação com opção pelo RET efetivada antes de 1º/01/2029 recolhe IBS e CBS de 2,08% da receita mensal recebida (0,53% no RET de 1%), sem crédito das aquisições (§ 2º).
O que engenheiros e construtoras fazem agora
Nota e cadastro. O sistema emissor precisa destacar CBS e IBS já no ano-teste, e o cadastro de serviços precisa migrar para a classificação da LC 214. Sem isso, a dispensa de recolhimento de 2026 não se aplica.
Crédito. Mapear, obra por obra, quanto de IBS e CBS vai entrar nas compras: cimento, aço, esquadria, projeto terceirizado, locação de equipamento. É esse número que vai definir preço e margem em 2027, e ele depende de comprar de fornecedor do regime regular com nota certa.
Estoque de imóveis. Quem tem terreno ou unidade em estoque em 31 de dezembro de 2026 precisa do valor de aquisição documentado. É ele que forma o redutor de ajuste do art. 258. Sem documento, a base da venda futura fica maior.
Regime. Simular 2027 com e sem a opção pelo regime regular, olhando a carteira de clientes. É parte do planejamento tributário que fazemos com construtoras em Osasco e região; o primeiro diagnóstico é sem compromisso.
Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária na construção civil
O que muda para a construção civil com a Reforma Tributária?
Quatro tributos viram dois, e o imposto passa a gerar crédito. A EC 132/2023 substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS, federal, e pelo IBS, de estados e municípios, os dois com a mesma base e não cumulativos. O IBS e a CBS pagos na compra de material, projeto terceirizado ou locação de equipamento viram crédito contra o imposto da venda ou do serviço. Para a construção, que hoje paga ISS sem crédito e carrega ICMS no material sem recuperar, é a mudança de fundo. A LC 214/2025 cria um regime próprio para bens imóveis. Alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50% nas operações com imóveis e nos serviços de construção civil, e em 70% na locação (art. 261). Redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote (art. 259). Redutor de ajuste vinculado a cada imóvel a partir de 2027 (arts. 257 e 258). E imposto devido a cada pagamento na incorporação (art. 262). O RET fica, com IBS e CBS de 2,08% (art. 485). IRPJ, CSLL e contribuição previdenciária não mudam, e o Simples continua.
Qual é o cronograma da Reforma para construtoras?
Está no ADCT, arts. 125 a 129, incluídos pela EC 132/2023. Em 2026, ano-teste: IBS a 0,1% e CBS a 0,9%, compensáveis com PIS e Cofins. A LC 214 dispensa o recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias, com o Simples fora do teste. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia, o Imposto Seletivo entra, e PIS e Cofins são extintos (art. 126). O IBS fica em 0,05% estadual mais 0,05% municipal em 2027 e 2028 (art. 127). De 2029 a 2032, ICMS e ISS caem a 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 do valor (art. 128), enquanto o IBS sobe no lugar. Em 2033, ICMS e ISS estão extintos (art. 129) e só existem IBS e CBS. As alíquotas de referência serão fixadas por resolução do Senado para manter a arrecadação (art. 130). O número final ainda não existe. Para a construtora, os marcos práticos são 2026 (nota com destaque e cadastro), 2027 (fim de PIS e Cofins e início do crédito de CBS) e 2029 (o ISS da obra começa a cair).
O ISS da obra acaba? Quando?
Acaba em 2033, e começa a cair em 2029. Até 31 de dezembro de 2028 o ISS continua inteiro, devido no município da execução da obra para os itens 7.02 e 7.19 da LC 116/2003. Valem as mesmas regras de retenção pelo tomador e de dedução de material. Pelo art. 128 do ADCT, incluído pela EC 132/2023, as alíquotas de ISS e ICMS ficam em 9/10 em 2029, 8/10 em 2030, 7/10 em 2031 e 6/10 em 2032. Pelo art. 129, os dois impostos estão extintos a partir de 2033. No lugar entra o IBS, que em 2026 roda em teste a 0,1%. Em 2027 e 2028 fica em 0,05% estadual mais 0,05% municipal (art. 127), subindo de 2029 em diante. A diferença prática é grande. O ISS é custo, sem crédito, e varia por município. O IBS é não cumulativo, com crédito sobre material e serviços, e tem alíquota reduzida em 50% nos serviços de construção civil pelo art. 261 da LC 214. O ISS retido indevidamente ou pago em dobro continua sendo problema até 2032. A rotina de conferência por obra não pode parar por causa da Reforma.
O que é o redutor de ajuste e o redutor social?
São duas deduções da base de IBS e CBS na venda de imóvel, criadas pela LC 214/2025. O redutor de ajuste (arts. 257 e 258) é um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027. Para imóvel já no patrimônio em 31 de dezembro de 2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção, ao valor de referência oficial. Para imóvel em construção nessa data, à soma do terreno e dos custos, atualizados pelo IPCA. Na venda, ele reduz a base de cálculo, para o imposto incidir sobre o acréscimo e não sobre o valor cheio. O redutor social (art. 259) é uma dedução fixa. R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, aplicada depois do redutor de ajuste e até o limite da base. Exemplo: unidade nova vendida por R$ 400 mil com redutor de ajuste de R$ 120 mil e redutor social de R$ 100 mil tem base de R$ 180 mil. Sobre ela incide a alíquota reduzida em 50% do art. 261, com o crédito da obra abatido. O ponto prático para a construtora é documentar hoje o valor de aquisição de terrenos e unidades em estoque. É ele que forma o redutor em 2027.
A construtora do Simples Nacional precisa fazer alguma coisa em 2026?
Precisa preparar, mesmo sem recolher. O ano-teste de 2026 não se aplica ao optante do Simples (LC 214, art. 348, III, c), e a construtora do Anexo IV segue pagando o DAS como hoje. Mas três coisas mudam ao redor dela. A nota: os sistemas emissores estão ganhando os campos de CBS e IBS, e o cadastro de serviços precisa migrar para a classificação da LC 214. Os clientes: a partir de 2027, empresas do regime regular só tomam crédito cheio de IBS e CBS se o fornecedor recolher pelo regime regular. A LC 123 ganhou no art. 18, §§ 9º e 10, a opção semestral do optante pelo regime regular desses dois tributos, exercida em setembro e março. Quem atende incorporadoras e indústria vai precisar simular essa opção. E o estoque: terreno ou unidade em estoque em 31 de dezembro de 2026 precisa do valor de aquisição documentado para formar o redutor de ajuste, caso a empresa venha a sair do Simples. Quem vende para pessoa física e opera com equipe própria tem menos motivo para mudar. A decisão sai da carteira de clientes, não da alíquota.
Resumo Estratégico
PIS, Cofins, ICMS e ISS viram CBS e IBS com crédito, em etapas. 2026 teste (0,9% e 0,1%, Simples fora), 2027 CBS integral e fim de PIS e Cofins, 2029 a 2032 ISS e ICMS caindo, 2033 extintos. A construção tem alíquota reduzida em 50% (locação 70%), redutor social de R$ 100 mil por unidade nova, redutor de ajuste desde 2027 e RET preservado com IBS e CBS de 2,08%. O que fazer agora: nota com destaque, cadastro na classificação nova, mapa de crédito por obra, valor de aquisição do estoque documentado e simulação de regime para 2027.
Riscos na transição da Reforma para construtoras
- Nota sem destaque de CBS e IBS no ano-teste: perde a dispensa de recolhimento do art. 348 e chama fiscalização. Solução Gestão Inova: sistema emissor e cadastro de serviços ajustados antes da primeira nota do ano.
- Comprar material de fornecedor sem nota do regime regular: obra sem crédito de IBS e CBS a partir de 2027 e margem menor. Solução Gestão Inova: mapa de crédito por obra e fornecedores qualificados.
- Estoque de terrenos sem valor de aquisição documentado: redutor de ajuste menor e imposto maior na venda futura. Solução Gestão Inova: escrituras, contratos e custos atualizados organizados até 31/12/2026.
- Prometer alíquota final ao cliente: o número depende de resolução do Senado e ainda não existe. Solução Gestão Inova: simulação por cenário, com a alíquota de referência marcada como pendente.
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Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Emenda Constitucional nº 132/2023, ADCT, arts. 125 a 130 (transição de 2026 a 2033 e alíquotas de referência). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm
[2] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 127, 251, 252, 257 a 262, 343, 346, 348 e 485 (este na redação da LC 227/2026). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
[3] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 18, §§ 9º e 10 (opção semestral do optante pelo regime regular de IBS e CBS, incluídos pela LC 214/2025 com a redação da LC 227/2026). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 14/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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