ISS na construção civil: alíquotas, onde recolher e como evitar bitributação

DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 11 min.  |  Categoria: Contabilidade para Construção Civil

O que é o ISS na construção civil e quem paga

O ISS é o imposto municipal sobre serviços, e a construção civil tem três serviços diferentes na lista da Lei Complementar 116/2003. O item 7.01 é o projeto: engenharia, arquitetura, urbanismo, paisagismo. O 7.02 é a execução: obra por administração, empreitada ou subempreitada, com sondagem, escavação, terraplenagem, pavimentação, concretagem e montagem. O 7.19 é o acompanhamento e a fiscalização da obra.

Quem paga é o prestador, mas o dinheiro muitas vezes sai da mão do tomador: o art. 6º, § 2º, II, faz da pessoa jurídica que contrata os serviços 7.02 e 7.19 a responsável pelo imposto. Na prática, a construtora emite a nota e o cliente PJ retém e recolhe.

A confusão começa quando a mesma empresa faz as três coisas. Um escritório em Osasco que projeta e executa uma obra em Barueri tem dois ISS diferentes na mesma relação com o cliente. Nós atendemos engenheiros e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí, e este é o erro que mais aparece na primeira revisão. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra como tratamos isso.

Serviço	Item da LC 116	Onde o ISS é devido	Quem recolhe
Projeto, laudo, consultoria	7.01	Município do escritório (art. 3º, caput)	O prestador
Execução de obra, empreitada, subempreitada	7.02	Município da obra (art. 3º, III)	O tomador PJ retém (art. 6º, § 2º, II)
Acompanhamento e fiscalização de obra	7.19	Município da obra (art. 3º, III)	O tomador PJ retém (art. 6º, § 2º, II)

Onde recolher: escritório ou obra

A regra geral do art. 3º da LC 116 é que o serviço se considera prestado no município do estabelecimento do prestador. Projeto e consultoria seguem essa regra. Se o escritório é em Osasco, o ISS do projeto é de Osasco, mesmo que o terreno esteja em Jundiaí.

A exceção do inciso III, na redação dada pela LC 218/2025, vale para a execução (7.02) e para a fiscalização (7.19): o imposto é devido no município onde a obra é executada. É o canteiro que manda. Uma construtora de Osasco com obra em Cotia recolhe o ISS da execução em Cotia.

Como a alíquota é municipal, dentro do piso de 2% (art. 8º-A) e do teto de 5% (art. 8º, II), a mesma obra pode custar mais ou menos de ISS conforme a cidade. Isso entra na formação de preço antes do contrato, não depois da nota.

Base de cálculo: alíquota e dedução de materiais

O item 7.02 traz uma exceção dentro dele: fica de fora do ISS o fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador fora do local da prestação, que vai para o ICMS. É a porta para a dedução de materiais, e é também a origem da maior parte das autuações.

A leitura literal é estreita: sai da base o material que a própria construtora produz fora do canteiro, como pré-moldado da fábrica dela. Material comprado de terceiro e aplicado na obra é outra discussão, e cada município regula a dedução de um jeito. Antes de deduzir, conferimos a lei do município da obra e guardamos a nota do material com o vínculo à obra.

Sem prova, a prefeitura glosa a dedução e lança o ISS sobre o valor cheio, com multa. Com prova, a base cai de verdade. A diferença entre os dois cenários costuma ser maior que a margem da obra.

Situação	Entra na base do ISS?	Onde está a regra
Mão de obra e serviço da obra	Sim	LC 116, item 7.02
Material produzido pelo prestador fora do local da obra	Não, é ICMS	LC 116, item 7.02, ressalva final
Material comprado de terceiro e aplicado na obra	Depende da lei municipal e da prova	Lei do município da obra

Retenção pelo tomador e o optante do Simples

Quando o tomador é pessoa jurídica, ele é o responsável pelo ISS da execução e da fiscalização (art. 6º, § 2º, II). Ele retém na nota e recolhe ao município da obra. Para a construtora, isso significa que o ISS já saiu do caixa antes de o dinheiro entrar, e a apuração precisa reconhecer o valor retido para não pagar duas vezes.

No Simples Nacional, a execução de obra vai para o Anexo IV (LC 123, art. 18, § 5º-C, I), e o ISS faz parte do DAS. Mesmo assim a retenção pelo tomador pode existir: o art. 21, § 4º, da LC 123 diz que ela só é permitida se respeitar o art. 3º da LC 116, e que a alíquota retida precisa ser a do anexo, informada na própria nota. Nota sem essa informação leva o tomador a reter pela alíquota cheia do município.

Nós fazemos a nota sair com a alíquota do anexo destacada e conciliamos a retenção no DAS mês a mês. Sem isso a construtora paga o ISS na retenção e paga de novo no DAS, e só descobre no fechamento do ano.

Como evitar bitributação e retenção indevida

Bitributação, aqui, é o mesmo serviço com ISS cobrado por dois municípios: o do escritório, que enxerga o CNPJ, e o da obra, que enxerga o canteiro. Acontece quando a nota descreve mal o serviço, quando o contrato mistura projeto com execução ou quando o tomador retém por hábito.

Quatro cuidados resolvem quase tudo. Primeiro, contrato e nota separando projeto (7.01, escritório) de execução e fiscalização (7.02 e 7.19, obra). Segundo, cadastro da construtora como prestadora de fora no município da obra quando a prefeitura exige, para a retenção cair no lugar certo. Terceiro, alíquota do anexo destacada na nota do optante. Quarto, conferir a lei do município do tomador antes de aceitar uma retenção que a LC 116 não prevê.

Quando a retenção indevida já aconteceu, o caminho é o pedido de restituição no município que reteve, com a nota, o contrato e a prova de que o serviço não era dele. Dá trabalho e demora. Por isso a prevenção no contrato vale mais que a correção depois.

ISS na Reforma Tributária: o cronograma até 2033

A EC 132/2023 acabou com o ISS, mas em etapas. Pelo art. 128 do ADCT, as alíquotas de ISS e ICMS ficam em 9/10 em 2029, 8/10 em 2030, 7/10 em 2031 e 6/10 em 2032. Pelo art. 129, os dois impostos estão extintos a partir de 2033. Até 2028 o ISS segue inteiro.

Enquanto o ISS cai, o IBS sobe no lugar dele. Em 2026 a LC 214/2025 roda em teste: CBS a 0,9% (art. 346) e IBS a 0,1% (art. 343), com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º) e sem efeito para o Simples (art. 348, III, c).

A construção civil tem regra própria no novo sistema: os serviços de construção civil estão no regime de bens imóveis (art. 252, V) e as alíquotas de IBS e CBS dessas operações ficam reduzidas em 50% (art. 261). Para o engenheiro que presta serviço intelectual por sociedade de profissionais habilitados, a redução é de 30% (art. 127, XI).

O que fazer agora: preparar a nota para destacar CBS e IBS, revisar o cadastro de serviços por item e começar a medir o crédito sobre material, porque é ele que vai definir a margem quando o ISS deixar de ser custo e o IBS passar a gerar crédito.

Como cuidamos do ISS da sua obra

Separamos projeto de execução no contrato e na nota, conferimos a alíquota do município de cada obra, destacamos a alíquota do anexo para o optante do Simples, conciliamos a retenção do tomador no DAS e guardamos a prova do material deduzido. Quando a retenção indevida já aconteceu, montamos o pedido de restituição.

Atendemos engenheiros e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. O primeiro diagnóstico é sem compromisso, e o nosso planejamento tributário inclui o ISS por obra.

Perguntas frequentes sobre ISS na construção civil