Corretor de imóveis: pessoa física, CNPJ ou associado, qual paga menos imposto

DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 14 min.  |  Categoria: Contabilidade para Imobiliárias

Três formas de receber a mesma comissão, três contas diferentes

O corretor fecha a venda, a comissão é a mesma, mas o que sobra no bolso depende de como ele recebe. Recebendo como pessoa física, a comissão entra na tabela progressiva do Imposto de Renda e ainda paga INSS de contribuinte individual. Recebendo pelo CNPJ, a comissão vira receita de uma empresa no Simples Nacional, que paga uma guia só, com alíquota que começa em 6%.

A terceira forma, o corretor associado, confunde muita gente. A Lei 6.530, que regula a profissão, permite desde 2015 que o corretor se associe a uma ou mais imobiliárias sem vínculo de emprego. O contrato é registrado no sindicato. Só que isso define a relação com a imobiliária, não o imposto. O associado recebe a parte dele na partilha e paga como pessoa física ou pelo próprio CNPJ.

Por isso a pergunta certa não é qual das três é melhor. É qual combinação paga menos no seu volume de comissão, com o seu tipo de cliente e com a sua rotina. Atendemos corretores e imobiliárias em Osasco, Barueri, Cotia, Jundiaí e São Paulo, e a conta abaixo é a que fazemos na primeira conversa.

Forma de receber	Quem tributa	Base legal principal
Pessoa física autônoma	Tabela progressiva do IR, INSS de 20% e ISS fixo	Lei 7.713/1988, art. 8º; RIR/2018, art. 685; Lei 8.212/1991, art. 21
CNPJ próprio no Simples	Anexo III, alíquota a partir de 6%	LC 123/2006, art. 18, § 4º, III, e Anexo III
Corretor associado	Contrato com a imobiliária; o imposto segue a forma acima que ele escolher	Lei 6.530/1978, art. 6º, §§ 2º a 4º

Pessoa física: tabela progressiva, carnê-leão e INSS de 20%

Na pessoa física, tudo depende de quem paga a comissão. Se quem paga é uma pessoa física, o comprador ou o vendedor do imóvel, o corretor recolhe o carnê-leão por conta própria. É todo mês, pelo artigo 8º da Lei 7.713/1988. Se quem paga é uma imobiliária ou outra empresa, ela desconta o imposto na fonte pela tabela progressiva, pelo artigo 685 do Regulamento do Imposto de Renda. No fim do ano entrega o informe.

A tabela mensal em vigor desde maio de 2025 vem da Lei 11.482/2007, com a redação da Lei 15.191/2025. Ela isenta até R$ 2.428,80 e chega a 27,5% acima de R$ 4.664,68, com R$ 908,73 a deduzir. Em 2026 entrou a redução da Lei 15.270/2025. Quem recebe até R$ 5.000 por mês não paga imposto, e a redução diminui até zerar em R$ 7.350. Acima disso, a tabela cheia se aplica.

O INSS vem por fora. O corretor autônomo é contribuinte individual e paga 20% sobre o que recebe, pelo artigo 21 da Lei 8.212/1991, limitado ao teto. Quando a comissão é paga por empresa, ela desconta 11% na fonte, pela dedução do artigo 30, parágrafo 4º, da mesma lei. E recolhe os 20% patronais dela pelo artigo 22, inciso III. Quando a comissão é paga por pessoa física, os 20% inteiros ficam com o corretor.

Há ainda o ISS. O corretor pessoa física, por prestar trabalho pessoal, paga o ISS em valor fixo anual pelo artigo 9º, parágrafo 1º, do Decreto-Lei 406/1968. O valor é o que cada município define. Em Osasco e em São Paulo o valor é anual e não depende da comissão. E há o livro-caixa, que permite deduzir da base do imposto as despesas de custeio da atividade que a lei aceita. Sem livro-caixa, o corretor paga imposto sobre a comissão bruta.

Base mensal (R$)	Alíquota	Parcela a deduzir (R$)
Até 2.428,80	Isento	0
De 2.428,81 a 2.826,65	7,5%	182,16
De 2.826,66 a 3.751,05	15%	394,16
De 3.751,06 a 4.664,68	22,5%	675,49
Acima de 4.664,68	27,5%	908,73

CNPJ próprio: Anexo III do Simples, sem Fator R

Aqui está o ponto que mais gente erra, inclusive contador que não atende o setor. A corretagem de imóveis não entra no Fator R. O artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar 123 manda tributar os serviços de corretagem de imóveis na forma do Anexo III, direto. Não há a régua de 28% de folha que vale para outras profissões. O Fator R alcança as atividades dos parágrafos 5º-I e 5º-M, e corretagem não está lá.

O Anexo III, na redação da Lei Complementar 155/2016, começa em 6% para receita de até R$ 180 mil em doze meses. Na segunda faixa, de R$ 180 mil a R$ 360 mil, a alíquota nominal é 11,2% com R$ 9.360 a deduzir. Dá 8,6% efetivos no topo da faixa. Na terceira, até R$ 720 mil, 13,5% com R$ 17.640 a deduzir. Dentro dessa guia já estão o Imposto de Renda da empresa, a CSLL, o PIS, a Cofins, a contribuição patronal e o ISS.

Há dois custos que a guia do Simples não cobre e que precisam entrar na conta. O primeiro é o pró-labore. O sócio que trabalha na empresa precisa retirar um pró-labore, sobre o qual incide INSS de 11% e, acima da faixa de isenção, o Imposto de Renda da tabela. O lucro que sobra depois disso é distribuído sem imposto, pelo artigo 10 da Lei 9.249/1995, até R$ 50 mil por mês da mesma empresa. Acima disso, desde 2026, há retenção de 10% pelo artigo 6º-A da Lei 9.250, criado pela Lei 15.270/2025. O segundo é a contabilidade, porque empresa no Simples tem obrigações mensais que a pessoa física não tem.

Quando a imobiliária paga comissão a corretor pessoa jurídica, entra o artigo 718, inciso I, do Regulamento do Imposto de Renda. Ele manda reter 1,5% sobre comissões e corretagens pagas entre pessoas jurídicas. Só que o artigo 1º da Instrução Normativa RFB 765/2007 dispensa essa retenção quando quem recebe é optante pelo Simples Nacional. Quase todo corretor com CNPJ é. Na prática, o corretor no Simples recebe a nota cheia. A retenção de 4,65% de CSLL, Cofins e PIS da Lei 10.833/2003 também não se aplica. Comissão não está na lista de serviços profissionais dos artigos 30 e 31.

Para abrir o CNPJ, a Lei 6.530 exige no artigo 6º, parágrafo 1º, que a pessoa jurídica tenha como sócio gerente ou diretor um corretor inscrito no CRECI, e a própria empresa também se inscreve no conselho. O corretor sozinho pode abrir uma sociedade limitada unipessoal. O que ele não pode é ser MEI, porque a ocupação não consta da lista do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. É o tipo de abertura que fazemos na contabilidade para imobiliárias e corretores de imóveis, com o CNAE de corretagem e o registro no CRECI já alinhados.

Receita em 12 meses (R$)	Alíquota nominal	Valor a deduzir (R$)	Efetiva no topo da faixa
Até 180.000	6%	0	6%
De 180.000,01 a 360.000	11,2%	9.360	8,6%
De 360.000,01 a 720.000	13,5%	17.640	11,05%

Associado: o contrato da Lei 6.530 não é regime tributário

A Lei 13.097/2015 incluiu na Lei 6.530 o parágrafo 2º do artigo 6º. Ele permite ao corretor associar-se a uma ou mais imobiliárias mantendo a autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário. A condição é um contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato, na delegacia da Federação Nacional.

Pelo parágrafo 3º, corretor e imobiliária coordenam entre si as funções da intermediação e ajustam os critérios de partilha dos resultados. A assistência do sindicato é obrigatória. Pelo parágrafo 4º, o contrato não implica pagamento nem remuneração entre as partes. A condição é não estarem presentes os elementos do vínculo de emprego do artigo 3º da CLT. Ou seja, o associado não recebe salário: recebe a parte dele no resultado da corretagem.

E essa parte precisa ser tributada. Se o associado recebe como pessoa física, a imobiliária retém o Imposto de Renda pela tabela progressiva e o INSS de 11%. É o que faz com qualquer autônomo. Se o associado tem CNPJ no Simples, a imobiliária paga contra nota, sem retenção de Imposto de Renda pela Instrução Normativa RFB 765/2007. O associado recolhe o Simples no Anexo III. O contrato de associação existe nos dois casos. O que muda é a conta.

O erro comum é a imobiliária tratar o associado como se ele não fosse tributado por ninguém. Paga a partilha sem reter nada, não informa à Receita, e o corretor não declara. No ajuste anual, a Receita cruza o que a imobiliária informou com o que o corretor declarou, e a diferença vira malha. Contrato registrado no sindicato protege da CLT. Não protege do Imposto de Renda.

A conta lado a lado: R$ 8 mil, R$ 15 mil e R$ 30 mil por mês

Vamos aos números, com uma hipótese simples. Comissão mensal regular, doze meses iguais, sem deduções na pessoa física e sem pró-labore acima do mínimo na pessoa jurídica. É a conta de comparação, não a conta final, e serve para mostrar onde a curva vira.

Com R$ 8 mil por mês, a pessoa física paga R$ 1.291,27 de Imposto de Renda, pela tabela cheia. R$ 8 mil já passa dos R$ 7.350 da redução de 2026. Mais o INSS de 20% sobre a comissão, até o teto. No CNPJ, a receita em doze meses é R$ 96 mil, dentro da primeira faixa do Anexo III. São 6%, ou R$ 480 por mês, mais o INSS de 11% sobre o pró-labore.

Com R$ 15 mil por mês, a pessoa física paga R$ 3.216,27 de Imposto de Renda, mais o INSS. No CNPJ, a receita anual é R$ 180 mil, ainda no limite da primeira faixa: R$ 900 por mês. A diferença só de Imposto de Renda passa de R$ 2.300 por mês, e ela cresce a cada faixa da tabela progressiva.

Com R$ 30 mil por mês, a pessoa física paga R$ 7.341,27 de Imposto de Renda. No CNPJ, a receita anual é R$ 360 mil, topo da segunda faixa: alíquota efetiva de 8,6%, ou R$ 2.580 por mês. E a partir de R$ 600 mil por ano de rendimento total, a pessoa física ainda entra na tributação mínima do artigo 16-A da Lei 9.250, criada pela Lei 15.270/2025. Ela chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão.

Comissão mensal	Pessoa física: IR pela tabela	CNPJ no Anexo III: guia do Simples	Diferença mensal só no IR
R$ 8.000	R$ 1.291,27 + INSS de 20%	R$ 480 + INSS de 11% sobre o pró-labore	cerca de R$ 810
R$ 15.000	R$ 3.216,27 + INSS de 20%	R$ 900 + INSS sobre o pró-labore	cerca de R$ 2.316
R$ 30.000	R$ 7.341,27 + INSS de 20%	R$ 2.580 + INSS sobre o pró-labore	cerca de R$ 4.761

Quando a pessoa física ainda compensa

Abaixo de R$ 5 mil por mês, a resposta mudou em 2026. Com a redução da Lei 15.270, o corretor pessoa física com rendimento tributável até R$ 5.000 não paga Imposto de Renda. Nesse volume, o CNPJ custaria 6% de Simples, o pró-labore e a contabilidade, para economizar um imposto que já é zero. Não compensa.

Entre R$ 5 mil e R$ 7.350, a redução vai caindo e a conta fica apertada. O que decide é a regularidade. Corretor que fecha uma venda a cada três meses e passa dois meses sem receber tem uma base mensal baixa na pessoa física. No CNPJ, a receita em doze meses também é baixa. Nessa faixa, vale sentar com a planilha real do último ano, não com a hipótese de doze meses iguais.

Acima de R$ 7.350 de média mensal, o CNPJ passa a compensar em quase todos os cenários que vemos, e a vantagem só aumenta. O que ainda segura alguns corretores na pessoa física é a rotina: emitir nota, pagar guia todo mês, ter pró-labore. É trabalho, mas é trabalho que a contabilidade absorve, e a diferença de imposto paga esse serviço muitas vezes.

Um cuidado para quem migra. A imobiliária precisa passar a pagar contra nota fiscal, sem a retenção de Imposto de Renda enquanto o corretor for optante pelo Simples. O contrato de associação, se existir, deve ser ajustado para prever a pessoa jurídica do corretor. Contrato registrado em nome da pessoa física e pagamento feito ao CNPJ é incoerência que aparece em fiscalização.

O que conferir antes de fechar com um contador para essa decisão

Muita gente pergunta qual contabilidade contratar. A resposta honesta é: aquela que responde certo às perguntas deste artigo. Pergunte em qual anexo do Simples entra a corretagem. Se a resposta for Anexo V ou Fator R, a pessoa não atende o setor. Pergunte se o corretor pode ser MEI. Se disser que sim, a mesma coisa.

Confira o registro no CRC e pergunte quantos corretores e imobiliárias o escritório atende hoje. Peça para ver como é feita a comparação entre pessoa física e jurídica. Quem faz isso toda semana mostra a planilha na hora. E peça que a proposta inclua o registro da empresa no CRECI. Sem ele o CNPJ existe na Receita e não existe para a profissão.

Sem promessa de economia e sem número mágico. A decisão certa sai da sua comissão real dos últimos doze meses, de quem paga essa comissão e de quanto você quer retirar de pró-labore. É uma conta de meia hora, e a fazemos sem compromisso com corretores de Osasco, Barueri, Cotia, Jundiaí e São Paulo.

Perguntas Frequentes