DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 9 min. | Categoria: Contabilidade para Imobiliárias
Resposta Direta
O corretor pessoa física declara a comissão de dois jeitos, conforme quem paga. Comissão recebida de pessoa física, como o vendedor ou o comprador do imóvel, entra no carnê-leão. Ele é recolhido mês a mês pelo artigo 8º da Lei 7.713/1988. Comissão paga por imobiliária ou outra empresa chega com o Imposto de Renda retido na fonte pela tabela progressiva, pelo artigo 685 do Regulamento do Imposto de Renda. Ela aparece no informe de rendimentos. Na declaração anual, as duas entram como rendimento tributável e o imposto já pago é abatido. O livro-caixa reduz a base com as despesas da atividade.
Premissas: Conteúdo informativo, com base na Lei 7.713/1988, no Decreto 9.580/2018, na Lei 11.482/2007 e na Lei 15.270/2025, vigentes em setembro de 2026. As regras de preenchimento do programa da declaração são definidas pela Receita Federal a cada exercício e devem ser conferidas na data. O texto trata do corretor pessoa física; o corretor com CNPJ tem tratamento diferente, indicado no fim.
Neste Artigo Você Verá:
Dois caminhos, e quem paga decide
A dúvida mais comum que recebemos de corretor pessoa física é por que o imposto de uma comissão foi descontado e o de outra não. A resposta está na fonte pagadora. A lei trata diferente o rendimento que vem de pessoa física e o que vem de pessoa jurídica. O corretor recebe dos dois lados o tempo todo.
Quando quem paga é pessoa física, o proprietário que vendeu direto ou o comprador que contratou o corretor, ninguém retém nada. O artigo 8º da Lei 7.713/1988 manda a pessoa física que recebe de outra pessoa física recolher o imposto por conta própria, mensalmente. É o carnê-leão.
Quando quem paga é imobiliária, construtora ou qualquer empresa, o artigo 685 do Regulamento do Imposto de Renda manda a empresa reter na fonte pela tabela progressiva. É o que ela faz com qualquer trabalho não assalariado pago a pessoa física. O corretor recebe a comissão líquida e, no início do ano seguinte, o informe de rendimentos com o bruto e o retido.
| Quem paga a comissão | Quem recolhe o imposto | Como | Base legal |
|---|---|---|---|
| Pessoa física (vendedor, comprador) | O corretor | Carnê-leão mensal | Lei 7.713/1988, art. 8º |
| Imobiliária, construtora, empresa | A fonte pagadora | Retenção pela tabela progressiva | RIR/2018, art. 685 |
Carnê-leão: como calcular e quando pagar
O carnê-leão é apurado no programa da Receita, mês a mês. O corretor lança as comissões recebidas de pessoas físicas no mês. Deduz o INSS pago como contribuinte individual, os dependentes e as despesas do livro-caixa. Depois aplica a tabela progressiva mensal da Lei 11.482/2007: isento até R$ 2.428,80, faixas de 7,5%, 15% e 22,5%, e 27,5% acima de R$ 4.664,68 com R$ 908,73 a deduzir.
Desde janeiro de 2026 entra a redução da Lei 15.270/2025. Se o rendimento tributável do mês fica em até R$ 5.000, o imposto é zerado. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução é decrescente. Acima de R$ 7.350 não há redução. O programa do carnê-leão aplica isso, mas vale entender a regra. O corretor com meses bons e meses fracos vai ver o imposto oscilar bastante.
O pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, pelo artigo 6º da Lei 8.383/1991. Corretor que recebe comissão de pessoa física em março e só lembra em maio do ano seguinte, na declaração, deve o carnê-leão de março. Com multa e juros. A declaração anual não substitui o recolhimento mensal; ela só ajusta o que ficou faltando ou sobrando.
A prova é o recibo. Cada comissão recebida de pessoa física precisa de recibo com nome, CPF, valor, data e o imóvel a que se refere. Sem recibo, o corretor não consegue provar a origem do dinheiro que entrou na conta. A Receita trata depósito sem origem como rendimento omitido, com a tabela cheia por cima.
Livro-caixa: o que reduz a base do imposto
O corretor pessoa física pode escriturar livro-caixa e deduzir da base do carnê-leão e do ajuste anual as despesas de custeio necessárias à atividade. Entram, por exemplo, a anuidade do CRECI, o ISS fixo e a remuneração de auxiliar com os encargos. Também o aluguel e as contas de um escritório usado na atividade, material de divulgação e a parcela de telefone e internet ligada ao trabalho.
Não entram despesas pessoais nem investimentos. Combustível e depreciação do carro próprio, por exemplo, são pontos que a Receita costuma glosar quando não há separação clara entre uso pessoal e profissional. A regra prática: despesa que se prova com nota e que existe por causa da corretagem entra; despesa que existiria de qualquer jeito, não.
Ajuste anual: onde cada comissão entra e o que a Receita cruza
Na declaração anual, as comissões recebidas de pessoa física entram na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física. Elas vêm importadas do carnê-leão, com o imposto já pago abatido. As comissões pagas por imobiliárias entram na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, uma linha por fonte pagadora. Vão o valor bruto, o INSS descontado e o imposto retido, exatamente como consta no informe.
A Receita cruza. A imobiliária informa ao fisco o que pagou a cada corretor e o que reteve, e a declaração do corretor precisa bater com isso. Comissão que a imobiliária informou e o corretor não declarou é a causa mais comum de malha fina nesse setor. A segunda é a comissão de pessoa física que entrou na conta bancária e não passou pelo carnê-leão.
A partir do exercício de 2027, ano-calendário 2026, há ainda a tributação mínima do artigo 16-A da Lei 9.250/1995, criada pela Lei 15.270/2025, para quem tem rendimento total acima de R$ 600 mil no ano. Corretor de alto desempenho que também tem lucro isento de um CNPJ entra nessa conta. É o tipo de situação em que a contabilidade especializada em corretores e imobiliárias precisa olhar a pessoa física e a jurídica juntas, e não em abril.
E o corretor com CNPJ?
Quem recebe a comissão pela empresa não declara comissão na pessoa física. A comissão é receita da pessoa jurídica, tributada no Anexo III do Simples pelo artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar 123. O que vai para a declaração do sócio é o pró-labore, como rendimento tributável recebido de pessoa jurídica. E o lucro distribuído, como rendimento isento, pelo artigo 10 da Lei 9.249/1995. Desde 2026 a parcela acima de R$ 50 mil por mês da mesma empresa sofre retenção de 10% pelo artigo 6º-A da Lei 9.250.
A imobiliária que paga contra nota ao corretor pessoa jurídica optante pelo Simples não retém Imposto de Renda, pela Instrução Normativa RFB 765/2007. O tributo da comissão é só o DAS da empresa, não a declaração do sócio. Misturar as duas coisas, lançando a comissão da empresa como se fosse rendimento pessoal, é erro que gera imposto em dobro ou malha.
Corretor que migrou no meio do ano tem os dois mundos na mesma declaração. Comissões da pessoa física até a data da abertura, e pró-labore e lucros depois. É um ano de transição que pede atenção, e é o ano em que mais vale ter quem faça a declaração olhando o CNPJ junto.
Perguntas Frequentes
Recebi comissão de um vendedor pessoa física e não paguei carnê-leão. Ainda dá tempo?
Dá, e o custo cresce a cada mês de atraso. O carnê-leão do mês vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, pelo artigo 6º, inciso II, da Lei 8.383/1991. Passado o vencimento, o imposto é devido com multa de mora, que sobe até o limite legal, e juros pela taxa Selic. O caminho é gerar o carnê-leão do mês atrasado no programa da Receita, com a comissão, o INSS e as deduções do livro-caixa daquele mês. Depois emitir o DARF com os acréscimos e pagar. Depois, o valor entra na declaração anual como imposto já recolhido. O que não resolve é esperar abril e lançar a comissão só na declaração. O programa vai apontar o carnê-leão devido e não pago, e a Receita cobra a multa de qualquer forma. Se o valor recebido no mês ficou dentro da faixa zerada pela Lei 15.270/2025, até R$ 5.000 de rendimento tributável, o imposto do mês é zero e não há o que pagar. Mas o recibo e o lançamento continuam necessários para provar a origem do dinheiro.
A imobiliária descontou imposto da minha comissão. Preciso declarar mesmo assim?
Precisa. A retenção na fonte pelo artigo 685 do Regulamento do Imposto de Renda é antecipação, não tributação definitiva. A imobiliária desconta pela tabela progressiva sobre aquele pagamento, olhando só aquele mês e aquela fonte. Na declaração anual, todas as comissões do ano são somadas com os demais rendimentos. As deduções são aplicadas, e o imposto é recalculado sobre o total. O que foi retido é abatido. O resultado pode ser imposto a pagar, se o corretor recebeu de várias fontes e cada uma reteve pouco. Ou restituição, se as deduções do livro-caixa, do INSS e de dependentes reduziram a base. A imobiliária informa à Receita o que pagou e reteve de cada corretor. A declaração precisa trazer o mesmo valor bruto, o mesmo INSS e o mesmo imposto retido que constam no informe de rendimentos. Divergência entre o que a imobiliária informou e o que o corretor declarou é a porta de entrada mais comum da malha fina no setor.
Posso deduzir combustível e o carro no livro-caixa do corretor?
Em regra, não, e é o ponto que mais gera glosa. O livro-caixa admite despesas de custeio necessárias à percepção da receita e à manutenção da fonte produtora. Combustível e manutenção de veículo próprio são gastos em que o uso pessoal e o profissional se misturam. A Receita tende a não aceitar a dedução sem prova de que o gasto foi exclusivo da atividade, o que é difícil de produzir. Depreciação do carro, por ser investimento e não custeio, também não entra. O que entra com segurança: anuidade do CRECI, ISS fixo, aluguel e contas de escritório usado na corretagem, remuneração de auxiliar com encargos. Também material de divulgação, anúncios de imóveis, parcela de telefone e internet vinculada ao trabalho, e cursos ligados à atividade. Cada despesa precisa de nota ou recibo em nome do corretor e de escrituração no mês em que foi paga. A dedução fica limitada ao rendimento do mês, e o excedente vai para os meses seguintes do mesmo ano. É um controle simples se for mensal, e uma dor de cabeça se for reconstruído em abril.
Como declaro a partilha que recebo como corretor associado?
Como comissão paga por pessoa jurídica. O contrato de associação do artigo 6º, parágrafo 2º, da Lei 6.530/1978 afasta o vínculo de emprego. Mas a partilha de resultados que o associado recebe da imobiliária é rendimento do trabalho não assalariado pago por empresa a pessoa física. A imobiliária retém o Imposto de Renda pela tabela progressiva, pelo artigo 685 do Regulamento. Desconta o INSS de 11% do contribuinte individual, pelo artigo 30, parágrafo 4º, da Lei 8.212/1991, e entrega o informe de rendimentos no início do ano. Na declaração, esse valor entra na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica. Vão o CNPJ da imobiliária, o bruto, o INSS e o imposto retido. Se a imobiliária pagou a partilha sem reter nada, o associado ainda assim precisa declarar o valor como rendimento tributável. O imposto será apurado no ajuste. Se o associado tem CNPJ e recebe contra nota, a partilha é receita da empresa. Na declaração da pessoa física entram só o pró-labore e o lucro distribuído, não a comissão.
O que muda na declaração de 2027 para o corretor?
Duas coisas, ambas da Lei 15.270/2025, valendo para o ano-calendário 2026. A primeira é a redução do imposto para rendimentos até R$ 7.350 por mês. Ela já se aplica no carnê-leão e na retenção mensal desde janeiro de 2026, e também no ajuste anual. Corretor com média mensal baixa vai ver imposto zero ou muito reduzido. A segunda é a tributação mínima do artigo 16-A da Lei 9.250/1995. Ela alcança quem tem soma de rendimentos no ano acima de R$ 600 mil, incluindo os isentos, como o lucro distribuído de um CNPJ. A alíquota mínima cresce de zero a 10% entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão. Fica em 10% acima disso, com abatimento do imposto já pago. Corretor de alto desempenho que recebe parte como pessoa física e parte como lucro isento da própria empresa precisa fazer essa conta antes de fechar o ano. A combinação que era neutra até 2025 pode gerar imposto mínimo em 2026. É o caso de olhar a pessoa física e a jurídica juntas.
Resumo Estratégico
Comissão recebida de pessoa física entra no carnê-leão mensal, pelo artigo 8º da Lei 7.713/1988, com vencimento no último dia útil do mês seguinte. Comissão paga por imobiliária ou empresa vem com Imposto de Renda retido pela tabela progressiva, pelo artigo 685 do Regulamento, e INSS de 11%. Ela chega no informe de rendimentos. O livro-caixa reduz a base com despesas de custeio comprovadas. No ajuste anual, tudo é somado e o imposto pago é abatido, e a Receita cruza com o que a imobiliária informou. Em 2026, a Lei 15.270 zera o imposto até R$ 5.000 mensais e cria a tributação mínima acima de R$ 600 mil por ano.
Onde o corretor cai na malha
- Deixar a comissão de pessoa física para a declaração de abril: acumula carnê-leão vencido com multa e juros, mês a mês. Solução Gestão Inova: recolher o carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte a cada comissão recebida.
- Declarar valor diferente do que a imobiliária informou à Receita: é a causa mais comum de malha fina do corretor. Solução Gestão Inova: lançar bruto, INSS e imposto retido exatamente como consta no informe de cada fonte.
- Reconstruir o livro-caixa em abril com despesas sem nota: leva à glosa das deduções e ao imposto sobre a comissão bruta. Solução Gestão Inova: escriturar mês a mês, com nota ou recibo em nome do corretor.
Sua declaração de corretor bate com o que as imobiliárias informaram?
Conferimos carnê-leão, informes, livro-caixa e a regra de 2026 antes de transmitir, e olhamos a pessoa física e o CNPJ juntos quando os dois existem. Sem compromisso.
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Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei nº 7.713/1988, art. 8º (recolhimento mensal pela pessoa física que recebe de outra pessoa física). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7713.htm
[2] Brasil, Decreto nº 9.580/2018, Regulamento do Imposto de Renda, arts. 685 e 718, I (retenção sobre trabalho não assalariado e sobre comissões entre pessoas jurídicas). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9580.htm
[3] Receita Federal, Instrução Normativa RFB nº 765/2007, art. 1º (dispensa de retenção do Imposto de Renda na fonte sobre pagamentos a optante pelo Simples Nacional), transcrita na Solução de Consulta Cosit nº 627/2017. https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/anexoOutros.action?idArquivoBinario=46865
[4] Brasil, Lei nº 8.383/1991, art. 6º, II (vencimento do carnê-leão no último dia útil do mês seguinte). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8383.htm
[5] Brasil, Lei nº 11.482/2007, art. 1º, XII (tabela progressiva mensal desde maio de 2025). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11482.htm
[6] Brasil, Lei nº 15.270/2025 (redução do imposto mensal e tributação mínima das altas rendas). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/L15270.htm
[7] Brasil, Lei nº 8.212/1991, art. 30, § 4º (desconto de 11% do contribuinte individual que presta serviço a empresa). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 13/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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