DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 14 min. | Categoria: Contabilidade para Imobiliárias
Resposta Direta
A contabilidade de uma imobiliária gira em torno de quatro pontos. Primeiro, a receita é a taxa de administração e a comissão, nunca o aluguel repassado ao proprietário. A Lei Complementar 123, no artigo 3º, parágrafo 1º, só conta o resultado das operações em conta alheia. Segundo, a administração e a corretagem de imóveis de terceiros vão direto para o Anexo III do Simples, a partir de 6%, sem Fator R. É o artigo 18, parágrafo 4º, inciso III. Terceiro, a imobiliária entrega a DIMOB até o último dia útil de fevereiro. Quarto, a Reforma Tributária coloca a taxa de administração no regime de bens imóveis, com alíquota reduzida em 50%.
Premissas: Conteúdo informativo, com base na Lei Complementar 123/2006, artigos 3º, 17 e 18 e Anexo III, na Lei 9.249/1995, artigo 15, e na Lei Complementar 116/2003. Também na Instrução Normativa RFB 1.115/2010, na Medida Provisória 2.158-35/2001, artigo 57, e na Lei Complementar 214/2025, vigentes em setembro de 2026. Os exemplos de cálculo são hipóteses sem deduções. O ISS varia por município. Não substitui a apuração do seu caso.
Neste Artigo Você Verá:
- O que é receita da imobiliária e o que só passa por ela
- Simples Nacional: Anexo III sem Fator R, e duas vedações que pegam
- A conta contra o Lucro Presumido
- Pró-labore, funcionários, associados e corretores PJ
- DIMOB: a declaração que a imobiliária entrega em fevereiro
- O que a Reforma Tributária muda para a imobiliária
- O que conferir antes de fechar com uma contabilidade para a sua imobiliária
- Perguntas Frequentes
O que é receita da imobiliária e o que só passa por ela
Uma imobiliária que administra cem imóveis recebe, todo mês, algo em torno de cem aluguéis. Esse dinheiro entra na conta dela, mas não é dela. É do proprietário. O que é da imobiliária é a taxa de administração combinada em contrato, em geral um percentual do aluguel. E a comissão quando ela intermedeia uma venda ou fecha uma locação nova.
A lei diz isso com clareza. O artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei Complementar 123 define a receita bruta do Simples. É o produto da venda de bens e serviços em conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia. Administrar o imóvel de outra pessoa é operação em conta alheia, e o que entra na receita é o resultado, ou seja, a taxa. O artigo 12, inciso III, do Decreto-Lei 1.598/1977, que vale para o Lucro Presumido, usa a mesma expressão.
Esse é o erro mais caro que encontramos em imobiliárias que chegam a nós de Osasco, Barueri e São Paulo. A apuração feita sobre o valor bruto que passou pela conta. Uma imobiliária com R$ 100 mil de aluguéis mensais e taxa de 10% tem R$ 10 mil de receita. Tributar os R$ 100 mil multiplica o imposto por dez. E empurra a empresa para faixas mais altas do Simples, ou para fora dele.
| Valor que entra na conta | É receita da imobiliária? | Por quê |
|---|---|---|
| Taxa de administração mensal | Sim | Preço do serviço prestado ao proprietário |
| Comissão de venda ou taxa de intermediação de locação | Sim | Resultado da operação em conta alheia |
| Aluguel repassado ao proprietário | Não | Pertence ao locador; a imobiliária só administra |
| IPTU, condomínio e caução cobrados do inquilino | Não | Valores de terceiros em trânsito |
Simples Nacional: Anexo III sem Fator R, e duas vedações que pegam
O artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar 123 manda tributar no Anexo III os serviços vinculados à locação de bens imóveis. A corretagem de imóveis vai junto. Não há condição de folha. O Fator R, que joga outras atividades para o Anexo V quando a folha fica abaixo de 28% da receita, não alcança a imobiliária. Ela começa em 6% e fica em 6% até R$ 180 mil de receita em doze meses, mesmo com folha pequena.
Dentro da guia do Anexo III já estão o Imposto de Renda da empresa, a CSLL, o PIS e a Cofins. Também a contribuição patronal sobre a folha e o ISS. Isso importa na comparação com o Lucro Presumido, porque lá a contribuição patronal de 20% sobre os salários é paga por fora.
Duas vedações do artigo 17 derrubam imobiliárias do Simples. O inciso XIV veda a empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis. O inciso XV veda a atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando for serviço tributado pelo ISS. Imobiliária que compra imóveis para alugar em nome da própria empresa mistura uma atividade vedada com a permitida. A saída, quando faz sentido, é separar o patrimônio numa empresa própria fora do Simples.
| Receita em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) | Efetiva no topo da faixa |
|---|---|---|---|
| Até 180.000 | 6% | 0 | 6% |
| De 180.000,01 a 360.000 | 11,2% | 9.360 | 8,6% |
| De 360.000,01 a 720.000 | 13,5% | 17.640 | 11,05% |
| De 720.000,01 a 1.800.000 | 16% | 35.640 | 14,02% |
A conta contra o Lucro Presumido
No Lucro Presumido, a base do Imposto de Renda e da CSLL é 32% da receita, pelo artigo 15, parágrafo 1º, inciso III, alíneas b e c, da Lei 9.249/1995. Ele lista a intermediação de negócios e a administração e locação de bens imóveis. Sobre essa base incidem 15% de Imposto de Renda e 9% de CSLL. Mais 10% de adicional sobre o que passar de R$ 60 mil de base no trimestre. Por fora, PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita, e o ISS do município, entre 2% e 5%.
Somando sem o adicional, o Presumido custa 4,8% de Imposto de Renda, 2,88% de CSLL e 3,65% de PIS e Cofins. Dá 11,33% da receita, mais o ISS. Com ISS de 5%, 16,33%. E a contribuição patronal de 20% sobre a folha vem por cima, porque no Presumido ela não está em guia nenhuma.
Numa imobiliária com R$ 30 mil de receita mensal, R$ 360 mil por ano, o Simples cobra 8,6%. São R$ 2.580 por mês, com a folha dentro. O Presumido cobraria em torno de R$ 4.900 com ISS de 5%, mais 20% sobre os salários. Com R$ 100 mil de receita mensal, R$ 1,2 milhão por ano, o Simples fica em 13,03%. O Presumido passa de 17% com o adicional. Na nossa experiência, o Presumido só vence quando a imobiliária está vedada ao Simples ou perto do teto de R$ 4,8 milhões.
| Receita mensal da imobiliária | Simples, Anexo III | Lucro Presumido, com ISS de 5% | Folha |
|---|---|---|---|
| R$ 30.000 | 8,6% (R$ 2.580) | cerca de 16,3% (R$ 4.900) | No Simples, dentro da guia; no Presumido, 20% por fora |
| R$ 100.000 | 13,03% (R$ 13.030) | mais de 17% com o adicional (R$ 17.500) | Idem |
Hipótese de cálculo
Doze meses iguais, sem retenções na fonte e sem deduções. O ISS de 5% é o teto legal da Lei Complementar 116/2003; em Osasco e São Paulo a alíquota dos itens 10.05 e 17.12 deve ser conferida na lei municipal vigente. O adicional de 10% do Imposto de Renda incide sobre a base presumida que exceder R$ 60 mil no trimestre.
Pró-labore, funcionários, associados e corretores PJ
A imobiliária tem quatro tipos de gente recebendo dela, e cada um tem uma regra. Os sócios retiram pró-labore, com INSS de 11% e Imposto de Renda pela tabela. Distribuem o lucro que sobra sem imposto até R$ 50 mil por mês por sócio; acima disso a Lei 15.270/2025 passou a reter 10%. Os funcionários administrativos são CLT, e no Anexo III a contribuição patronal deles já está no DAS.
Os corretores associados recebem a partilha de resultado do contrato da Lei 6.530, que explicamos neste artigo: se recebem como pessoa física, a imobiliária retém o Imposto de Renda pela tabela e o INSS de 11%; se têm CNPJ no Simples, ela paga contra nota e não retém Imposto de Renda, pela Instrução Normativa RFB 765/2007. E os corretores pessoa jurídica sem contrato de associação, contratados por negócio, seguem a mesma regra: nota cheia enquanto forem optantes.
O ponto de controle é um só: toda saída de dinheiro para pessoa tem uma retenção ou uma guia atrás. Partilha paga sem retenção, comissão paga sem nota e pró-labore que não existe no papel. São as três origens de autuação que mais vemos em imobiliárias de porte médio.
DIMOB: a declaração que a imobiliária entrega em fevereiro
A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é obrigatória pelo artigo 1º da Instrução Normativa RFB 1.115/2010. Entrega a pessoa jurídica que intermediar aquisição, alienação ou aluguel de imóveis, ou que fizer sublocação. Também a que comercializar imóveis que construiu, loteou ou incorporou, ou que for constituída para administrar, locar ou alienar patrimônio próprio, de sócios ou de condôminos. Toda imobiliária que administra ou vende imóvel de terceiro está dentro.
O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano seguinte. A declaração informa, imóvel a imóvel, os aluguéis pagos pelo inquilino no mês em que ele pagou à imobiliária. Não importa quando o repasse chegou ao proprietário. Informa também a comissão ou taxa cobrada. Nas vendas intermediadas, informa a operação no ano em que foi contratada, com a comissão total, mesmo que parcelada. Quem não teve operação no ano está dispensado, pelo parágrafo 3º do artigo 1º.
A multa por atraso é a do artigo 57 da Medida Provisória 2.158-35/2001. São R$ 500 por mês para a empresa no Simples ou no Lucro Presumido, R$ 1.500 por mês para as demais. Informação inexata ou omitida custa 3% do valor da transação, com mínimo de R$ 100, reduzidos em 70% para o optante do Simples. E a DIMOB alimenta o cruzamento com a declaração do proprietário. O aluguel informado pela imobiliária é o que a Receita espera encontrar no carnê-leão do locador.
O que a Reforma Tributária muda para a imobiliária
A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para bens imóveis. O artigo 252 coloca dentro dele, ao lado da venda e da locação, os serviços de administração e intermediação. A taxa de administração e a comissão da imobiliária vão pagar IBS e CBS com a alíquota reduzida em 50%, pelo artigo 261. O fato gerador é o pagamento, pelo artigo 254, inciso IV. A locação em si, que é do proprietário, tem redução de 70%.
Em 2026 o ano é de teste. CBS de 0,9%, pelo artigo 346, e IBS de 0,1%, pelo artigo 343, com compensação do que já se paga hoje. A imobiliária no Simples continua recolhendo pelo DAS. Há a opção do artigo 41, parágrafo 3º, de apurar IBS e CBS pelo regime regular quando isso interessar a clientes que tomam crédito. Para a maioria das imobiliárias de Osasco, Cotia e Jundiaí, que atendem pessoas físicas, a opção não compensa.
O que muda de verdade é a rotina de quem tem carteira de locação: identificar quais proprietários viram contribuintes, o que acontece só acima de R$ 240 mil por ano e com mais de três imóveis, e ajustar contrato e cobrança. É trabalho que fazemos na contabilidade para imobiliárias e corretores de imóveis, junto com a apuração do Simples e a DIMOB.
O que conferir antes de fechar com uma contabilidade para a sua imobiliária
Faça três perguntas. Qual é a receita da imobiliária, o aluguel bruto ou a taxa? Em que anexo do Simples entra a administração de imóveis de terceiros? Quem entrega a DIMOB e quando? Quem atende o setor responde as três sem consultar ninguém. Quem não atende vai hesitar na primeira, e é ali que o imposto a mais nasce.
Confira também o registro no CRC, quantas imobiliárias o escritório atende e como ele separa, na escrituração, o dinheiro do proprietário do dinheiro da empresa. Peça para ver um exemplo de conta de repasse. Escritório que trata tudo como receita e depois ajusta não tem controle, tem retrabalho.
Sem promessa de economia: a conta certa sai da sua carteira real, da taxa média que você cobra e da folha que você tem. É uma conversa de meia hora, e a fazemos sem compromisso com imobiliárias de Osasco, Barueri, Cotia, Jundiaí e São Paulo.
Perguntas Frequentes
O aluguel que passa pela conta da imobiliária entra na receita do Simples?
Não. O artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei Complementar 123 define a receita bruta. É o produto da venda de bens e serviços em conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia. Administrar o imóvel de um terceiro é operação em conta alheia. O que entra na receita é o resultado dela, que é a taxa de administração. O aluguel pertence ao proprietário, passa pela imobiliária e é repassado. Por isso é registrado como valor de terceiros, em conta de passivo, não como receita. A mesma lógica vale para IPTU, condomínio e caução que o inquilino paga por meio da imobiliária. O erro de tributar o bruto tem dois efeitos. Multiplica o imposto pelo inverso da taxa, o que numa taxa de 10% significa dez vezes mais. E empurra a receita em doze meses para faixas mais altas do Anexo III, ou para além do teto de R$ 4,8 milhões, o que exclui a empresa do regime. A nota fiscal de serviço é emitida só pela taxa. A DIMOB informa o aluguel bruto como rendimento do locador, não como receita da imobiliária.
Imobiliária entra no Fator R do Simples Nacional?
Não. O Fator R é a regra dos parágrafos 5º-J e 5º-M do artigo 18 da Lei Complementar 123. Ela manda para o Anexo V, com alíquota inicial de 15,5%, as atividades listadas no parágrafo 5º-I quando a folha de salários fica abaixo de 28% da receita. Administração e corretagem de imóveis não estão nessa lista. Elas têm regra própria no parágrafo 4º, inciso III, do mesmo artigo. Ele manda para o Anexo III os serviços vinculados à locação de bens imóveis e a corretagem de imóveis, sem condição de folha. Na prática, a imobiliária paga 6% na primeira faixa mesmo com dois funcionários e sócios retirando o pró-labore mínimo. Uma consultoria na mesma situação pagaria 15,5%. Vemos imobiliárias pagando Anexo V porque a empresa foi aberta com CNAE de consultoria, de gestão empresarial ou de serviços administrativos genéricos. O certo seria o CNAE de administração de imóveis ou de corretagem. Se a sua guia está acima de 6% na primeira faixa, vale conferir o CNAE e o enquadramento no PGDAS. A correção é possível e o que foi pago a mais pode ser recuperado dentro do prazo.
Imobiliária pode ter imóveis próprios para alugar dentro do Simples?
Em regra, não. O artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123 veda a opção pelo Simples à empresa que realize atividade de locação de imóveis próprios. A exceção é quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS. Alugar um imóvel da própria empresa não é serviço tributado pelo ISS, é locação, e por isso a atividade é vedada. O inciso XIV veda também a empresa que se dedique a loteamento e incorporação. Imobiliária que administra imóveis de terceiros, o que é permitido, e ao mesmo tempo aluga dois ou três imóveis que estão no nome dela mistura uma atividade permitida com uma vedada. A consequência é a exclusão do Simples com efeitos retroativos, com o imposto recalculado pelo Lucro Presumido ou Real. A solução que costuma fazer sentido é separar. A imobiliária operacional fica no Simples, com a administração e a corretagem. Os imóveis próprios vão para uma segunda empresa, fora do Simples, tributada no Lucro Presumido com base de 32% sobre o aluguel. A conta de quando essa separação compensa depende do valor dos aluguéis próprios e do custo de manter a segunda empresa.
Quem entrega a DIMOB e qual é o prazo?
Entrega a pessoa jurídica que se enquadra em qualquer dos incisos do artigo 1º da Instrução Normativa RFB 1.115/2010. A que comercializou imóveis que construiu, loteou ou incorporou; a que intermediou aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; a que fez sublocação. Ou a que foi constituída para construir, administrar, locar ou alienar patrimônio próprio, de sócios ou de condôminos. Imobiliária que administra locação ou intermedeia venda está no segundo inciso. O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações, pelo programa da Receita e transmissão pelo Receitanet. Exige certificado digital, do qual a optante pelo Simples está dispensada. A empresa que não realizou nenhuma operação imobiliária no ano está desobrigada, pelo parágrafo 3º do artigo 1º. Mas a que só recebeu comissão de contratos de anos anteriores continua obrigada, conforme a pergunta 16 do Perguntas e Respostas oficial. A multa por atraso é de R$ 500 por mês para empresa no Simples ou no Presumido e de R$ 1.500 para as demais. A informação inexata custa 3% do valor da transação, com mínimo de R$ 100, reduzidos em 70% para o Simples. Tudo pelo artigo 57 da Medida Provisória 2.158-35/2001.
A Reforma Tributária aumenta o imposto da imobiliária?
Depende do regime, e para a maioria das imobiliárias pequenas e médias a resposta em 2026 é não. Quem está no Simples Nacional continua recolhendo pelo DAS, pelo artigo 41, parágrafo 2º, da Lei Complementar 214/2025. Só apura IBS e CBS por fora se fizer a opção do parágrafo 3º. Ela interessa a quem atende empresas que tomam crédito, não a quem atende pessoas físicas. Quem está no Lucro Presumido entra no regime específico de bens imóveis. A taxa de administração e a comissão, que o artigo 252 inclui no regime, pagam IBS e CBS com alíquota reduzida em 50%, pelo artigo 261. O momento é o do pagamento, pelo artigo 254. Em 2026 a cobrança é de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com o que já se paga. O PIS e a Cofins deixam de existir em 2027, quando a CBS entra com a alíquota cheia. O ISS e o ICMS saem entre 2029 e 2033. A alíquota de referência ainda não foi fixada, então ninguém sabe o número final; o que se sabe é a redução de 50% sobre ela. Para o proprietário pessoa física, nada muda enquanto ele ficar abaixo de R$ 240 mil por ano de aluguel ou tiver até três imóveis.
Resumo Estratégico
Receita da imobiliária é a taxa de administração e a comissão, nunca o aluguel repassado. É o artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei Complementar 123 e o artigo 12, inciso III, do Decreto-Lei 1.598. Administração e corretagem de imóveis de terceiros vão direto para o Anexo III, a partir de 6%, sem Fator R. É o artigo 18, parágrafo 4º, inciso III. Locação de imóveis próprios e incorporação são vedadas no Simples pelo artigo 17. O Lucro Presumido, com base de 32% e folha por fora, só vence quando o Simples está vedado. A DIMOB vai até o último dia útil de fevereiro, com multa de R$ 500 por mês. Na Reforma, a taxa de administração paga IBS e CBS com redução de 50%.
Onde a imobiliária paga imposto a mais
- Apurar o Simples sobre o aluguel bruto que passa pela conta: multiplica o imposto pelo inverso da taxa e empurra a empresa para faixas mais altas ou para fora do regime. Solução Gestão Inova: escriturar o aluguel como valor de terceiros em conta de passivo e emitir nota só pela taxa.
- Alugar imóvel próprio pelo CNPJ da imobiliária no Simples: é atividade vedada pelo artigo 17, inciso XV, e pode excluir a empresa do regime com efeito retroativo. Solução Gestão Inova: separar o patrimônio numa segunda empresa fora do Simples, quando a conta fechar.
- Entregar a DIMOB com o aluguel no mês do repasse, e não no mês do pagamento pelo inquilino: gera divergência com a declaração do proprietário e multa de 3% por informação inexata. Solução Gestão Inova: alimentar a DIMOB pelo controle de recebimento do inquilino, mês a mês, com a comissão separada.
Sua imobiliária está pagando Simples sobre o aluguel dos outros?
Revisamos a apuração dos últimos meses, separamos taxa de repasse, conferimos o anexo e o CNAE, e organizamos a DIMOB antes de fevereiro. Sem compromisso, com a lei em cada linha.
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Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, arts. 3º, § 1º, 17, XIV e XV, e 18, § 4º, III, e Anexo III. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[2] Brasil, Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12, III (receita bruta inclui o resultado das operações em conta alheia). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del1598.htm
[3] Brasil, Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, b e c (base de 32% para intermediação e administração de imóveis). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
[4] Brasil, Lei Complementar nº 116/2003, lista anexa, itens 10.05 e 17.12 (ISS sobre corretagem e administração de bens de terceiros). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
[5] Receita Federal, Dimob: informações gerais e Perguntas e Respostas (IN RFB 1.115/2010 e multas do art. 57 da MP 2.158-35/2001). https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/dimob/informacoes-gerais
[6] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 41, 251, 252, 254, 261, 343 e 346 (regime de bens imóveis e transição do IBS e da CBS). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 13/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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