DIMOB: quem entrega, o que informar e o prazo

DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 9 min.  |  Categoria: Contabilidade para Imobiliárias

Quem está obrigado a entregar a DIMOB

O artigo 1º da Instrução Normativa RFB 1.115/2010 lista quatro grupos de pessoas jurídicas e equiparadas. As que comercializaram imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram. As que intermediaram aquisição, alienação ou aluguel de imóveis. As que fizeram sublocação. E as constituídas para construir, administrar, locar ou alienar patrimônio próprio, de sócios ou de condôminos.

A imobiliária clássica, que administra locação e intermedeia venda, está no segundo grupo. A holding familiar que aluga os próprios imóveis está no quarto. A construtora que vende as unidades que incorporou está no primeiro. Continua obrigada mesmo quando a venda passou por uma imobiliária, porque a entrega de uma não dispensa a da outra, conforme a pergunta 9 do Perguntas e Respostas oficial.

Quem não teve operação imobiliária no ano está dispensado, pelo parágrafo 3º do artigo 1º. Mas a dispensa é mais estreita do que parece. A imobiliária que só recebeu comissão de contratos de locação fechados em anos anteriores continua obrigada, pela pergunta 16. E o corretor pessoa física só entrega se estiver equiparado a pessoa jurídica por fazer incorporação ou loteamento, pela pergunta 5.

Situação	Entrega a DIMOB?	Fonte
Imobiliária que administra locação ou intermedeia venda	Sim	IN 1.115, art. 1º, II
Empresa que aluga o próprio patrimônio	Sim	IN 1.115, art. 1º, IV
Imobiliária que só comprou e revendeu imóveis, sem intermediar	Não, salvo incorporação ou loteamento	Perguntas e Respostas, nº 12
Corretor pessoa física autônomo	Não, salvo equiparação a PJ	Perguntas e Respostas, nº 5
Empresa sem nenhuma operação no ano	Não	IN 1.115, art. 1º, § 3º

O que vai em cada ficha

Na ficha de locação, a imobiliária informa, por imóvel e por mês, o rendimento bruto pago pelo inquilino, sem nenhuma dedução. Vai no mês em que o inquilino pagou à imobiliária, independentemente de quando o valor foi repassado ao proprietário. É a regra da pergunta 20, que remete ao artigo 31, parágrafo 2º, da Instrução Normativa 1.500/2014. Ao lado, vai a comissão ou taxa de administração cobrada do proprietário naquele mês.

A taxa de intermediação cobrada quando a locação é fechada integra a comissão do mês, pela pergunta 33. Aluguel que a imobiliária antecipa ao proprietário antes de o inquilino pagar entra no mês da antecipação, pela pergunta 70. E quando o imóvel tem vários proprietários, cada um recebe a parte dele na declaração.

Na ficha de intermediação de compra e venda, a operação é informada no ano em que foi contratada, com o valor da venda e a comissão total da imobiliária. Vale mesmo que a comissão tenha sido recebida em parcelas que entraram no ano seguinte, pelas perguntas 61 e 67. Quando duas imobiliárias dividem a comissão numa parceria, cada uma informa a operação. Vão o valor e a comissão proporcionais à sua participação, pela pergunta 24.

Prazo, programa e certificado digital

A DIMOB é entregue até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações. Sai pelo programa gerador da Receita e é transmitida pelo Receitanet. É a declaração do estabelecimento matriz, cobrindo todas as filiais. Para os fatos desde 2010, a transmissão exige certificado digital, com uma exceção: a optante pelo Simples Nacional está dispensada da assinatura digital.

Extinção, fusão, incorporação ou cisão total da pessoa jurídica exigem a DIMOB de situação especial até o último dia útil do mês seguinte ao evento. Imobiliária que fecha as portas em junho não espera fevereiro: entrega em julho.

O programa permite importar um arquivo no leiaute da Receita, e é aqui que a rotina do ano inteiro se paga. Imobiliária que controla recebimento de inquilino, repasse e comissão mês a mês gera o arquivo em uma tarde. Imobiliária que reconstrói o ano em fevereiro, a partir de extratos, entrega atrasada ou entrega errada.

Multas, e o cruzamento com a declaração do proprietário

As penalidades são as do artigo 57 da Medida Provisória 2.158-35/2001, reproduzidas na página oficial da Dimob. Por atraso: R$ 500 por mês ou fração para a empresa no Simples, no Lucro Presumido, imune, isenta ou em início de atividade. E R$ 1.500 por mês para as demais. Por não atender intimação: R$ 500 por mês. Por informação inexata, incompleta ou omitida: 3% do valor da transação, com mínimo de R$ 100. Para a optante pelo Simples, os valores das duas últimas são reduzidos em 70%.

A Receita informa, na pergunta 64, que a notificação automática da multa por atraso está suspensa. Mas a infração continua existindo e a multa continua devida, e ela recomenda que o declarante recolha por conta própria. Traduzindo: não ter recebido cobrança não significa que a dívida sumiu.

O efeito mais importante da DIMOB não é a multa. É o cruzamento. A declaração gera o comprovante anual de rendimentos de aluguéis do proprietário, e o valor que a imobiliária informou é o que a Receita espera encontrar no carnê-leão e na declaração dele. Proprietário que declara menos cai na malha, e a primeira ligação que ele faz é para a imobiliária. Por isso tratamos a DIMOB, na contabilidade para imobiliárias, como parte do atendimento ao proprietário, não como obrigação de fevereiro.

Os erros que mais vemos

Informar o aluguel líquido, já descontada a taxa, em vez do bruto pago pelo inquilino. Informar no mês do repasse, e não no mês em que o inquilino pagou. Esquecer a taxa de intermediação na comissão do mês em que o contrato foi fechado. Deixar de fora a venda contratada em dezembro cuja comissão só entrou em janeiro.

E o erro de dispensa. A imobiliária que ficou um ano sem fechar contrato novo, só administrando a carteira antiga, e concluiu que não precisava entregar. Precisava, pela pergunta 16. Cada mês de atraso desde março custa R$ 500, e a conta chega junto com a fiscalização do proprietário que declarou errado.

Perguntas Frequentes