DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 12 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
Em Osasco, construir exige alvará prévio da prefeitura, pelo Código de Obras e Edificações. É a Lei Complementar 443, de 20 de dezembro de 2024, em vigor desde janeiro de 2025 no lugar da Lei 1.025/1971. O art. 3º sujeita a alvará, com responsável técnico, a construção nova, a demolição, a reforma com alteração de área e a regularização de edificação. O licenciamento tem o alvará de aprovação de projeto, sem prazo, e o alvará de execução de obra, com dois anos para iniciar, renovável por igual período (art. 33, § 2º). O pedido leva ART, RRT ou TRT (art. 34, II). Concluída a obra, o Habite-se sai em até 10 dias após a vistoria (art. 66). Fora da prefeitura, a obra precisa de CNO na Receita em 30 dias (IN RFB 2.061, art. 18). E da CND da obra para averbar no registro de imóveis (Lei 8.212, art. 47, II).
Premissas: Base conferida em setembro de 2026. Lei Complementar nº 443/2024 de Osasco, no texto publicado na Imprensa Oficial do Município de 26/12/2024 (arts. 3º, 22, 23, 33, 34, 44, 66, 101, 133 e 134). Lei 6.496/1977 (arts. 1º e 2º), Lei 12.378/2010 (arts. 45 e 46) e Código Civil (art. 1.299). IN RFB 2.061/2021 (arts. 4º, 5º e 18), Lei 8.212/1991 (art. 47, II) e Lei 6.015/1973 (art. 167, II, 4). Taxas e emolumentos (LC 404 de Osasco) e o regulamento da vistoria não foram reproduzidos. O procedimento do balcão único é implantado de forma gradativa (art. 44).
Neste Artigo Você Verá:
O Código de Obras de Osasco mudou em 2024
Quem construiu em Osasco até 2024 lidou com a Lei 1.025, de 1971. A Lei Complementar 443, de 20 de dezembro de 2024, instituiu o Código de Obras e Edificações do Município. Entrou em vigor 30 dias depois da publicação na Imprensa Oficial de 26 de dezembro (art. 133) e revogou a lei antiga (art. 134). O texto reorganizou os alvarás, fixou prazos e criou o balcão único de licenciamento, a ser implantado de forma gradativa (art. 44).
O direito de construir continua sendo do proprietário, dentro dos regulamentos administrativos e do direito dos vizinhos (Código Civil, art. 1.299). O Código de Obras é o regulamento. Diz o que precisa de alvará, o que o pedido leva, quanto tempo vale e o que acontece com quem constrói sem ele.
Nós cuidamos da parte contábil e fiscal das obras de engenheiros e construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí. O licenciamento anda junto com o CNO, a ART e a nota da obra. A nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra como.
Fonte oficial: Osasco, Lei Complementar nº 443, de 20/12/2024: art. 133 (entra em vigor 30 dias após a publicação) e art. 134 (revoga a Lei 1.025, de 5/07/1971). Publicada na Imprensa Oficial do Município de 26/12/2024.
O que precisa de alvará e quais são os alvarás
O art. 3º da LC 443 sujeita à prévia emissão de alvará a construção nova, a demolição, a reforma com alteração de área e a regularização de edificação, entre outras intervenções. A condição é o acompanhamento por responsável técnico. Reforma sem alteração de área e serviços internos ficam fora do alvará. Mas não ficam fora da responsabilidade técnica quando envolvem engenharia.
O art. 33 lista os atos de licenciamento. Alvará de aprovação de projeto, alvará de execução de obra, de demolição, de reforma com alteração de área, de regularização de edificação, de terraplenagem e de muro de arrimo. Também os alvarás de instalação e de funcionamento de equipamentos (elevador, grua, GLP, tanques, torres) e as certidões de demolição e de conclusão de obra, o Habite-se. O § 1º diz que os alvarás são solicitados antes de qualquer execução, exceto o de regularização.
Os prazos estão no § 2º. Alvará de aprovação de projeto, indeterminado. Alvará de execução de obra, dois anos para o início das obras, renovável por igual período. Alvarás de funcionamento de equipamentos, indeterminado; demais alvarás, um ano. Cada um pode ser renovado uma única vez sem nova análise técnica. Incorporação por etapas pode concluir a obra em até dez anos (§ 3º).
| Ato (LC 443, art. 33) | Prazo (§ 2º) | Observação |
|---|---|---|
| Alvará de aprovação de projeto | Indeterminado | Se a legislação urbanística mudar, o alvará de execução deve ser pedido em até dois anos (§ 4º) |
| Alvará de execução de obra | Dois anos para iniciar, renovável por igual período | Exige caderneta de obras (art. 34, VI) |
| Demais alvarás (demolição, reforma com alteração de área, terraplenagem, arrimo) | Um ano | Renováveis uma única vez sem nova análise |
| Alvarás de funcionamento de equipamentos | Indeterminado | Elevador, grua, GLP, tanques, torres |
| Certidões de demolição e de conclusão (Habite-se) | Indeterminado (§ 5º) | Habite-se em até 10 dias após a vistoria (art. 66) |
Fonte oficial: Osasco, LC 443/2024, art. 3º (obras sujeitas a alvará prévio com responsável técnico), art. 33 (atos de licenciamento; § 1º, alvará antes de qualquer execução, exceto regularização; § 2º, prazos; § 3º, incorporação por etapas até dez anos; § 5º, certidões por prazo indeterminado).
Passo a passo: do projeto ao Habite-se
Um: projeto assinado por responsável técnico matriculado no conselho e inscrito no Município (art. 23, III), com ART, RRT ou TRT (art. 34, II). Dois: pedido do alvará de aprovação de projeto pelo balcão único (art. 44), com os documentos do art. 34. São eles: endereço do responsável técnico e do proprietário, documentos do imóvel, regularidade de tributos municipais, taxas e emolumentos. Três: alvará de execução de obra, com o termo de abertura da caderneta de obras (art. 34, VI), antes de tocar qualquer serviço (art. 33, § 1º).
Quatro: obra executada nos termos do alvará, com o responsável técnico atendendo à fiscalização e comunicando intercorrências (art. 23). Se o responsável sai, a baixa sem transferência para outro profissional cancela o alvará e embarga a obra (art. 22). Cinco: pedido do Habite-se como requerimento complementar no mesmo processo. A certidão de conclusão sai em até 10 dias após a vistoria constatar a obra conforme o alvará (art. 66).
Seis, fora da prefeitura: CNO na Receita em 30 dias do início (IN RFB 2.061, art. 18), GPS da obra e aferição pelo Sero ao final. Depois, a certidão negativa de débito da obra, que o cartório exige para averbar a construção na matrícula (Lei 8.212, art. 47, II; Lei 6.015, art. 167, II, 4). Sem Habite-se e sem CND, o imóvel fica com a área construída fora da matrícula.
ART, RRT e CNO: as obrigações técnicas e fiscais
Todo contrato de obra ou serviço de engenharia fica sujeito à ART no CREA (Lei 6.496, art. 1º), que define os responsáveis técnicos (art. 2º). Para arquitetura, o documento é o RRT no CAU (Lei 12.378, arts. 45 e 46). O Código de Obras de Osasco pede um dos dois, ou o TRT, no requerimento de qualquer alvará (art. 34, II). E coloca entre os deveres do responsável técnico providenciá-los (art. 23, IV).
O CNO é a matrícula federal da obra. A inscrição é feita em até 30 dias do início (IN RFB 2.061, art. 18), sob responsabilidade do dono da obra ou da construtora por empreitada total (art. 5º). A dispensa vale só para obra e reforma de pequeno valor (art. 4º). É pelo CNO que a obra recolhe a GPS, é aferida no Sero ao final e recebe a certidão de regularidade.
As três obrigações se cruzam no fim. O Habite-se prova que a obra seguiu o alvará, a CND prova que a Previdência foi paga, e a averbação no registro de imóveis leva os dois. O detalhe do cadastro federal está em CNO: como regularizar obra e evitar multas.
Fonte oficial: Lei 6.496/1977, arts. 1º e 2º (ART). Lei 12.378/2010, arts. 45 e 46 (RRT). Osasco, LC 443/2024, art. 23, III e IV, e art. 34, II. IN RFB 2.061/2021, arts. 4º, 5º e 18. Lei 8.212/1991, art. 47, II. Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4 (averbação da edificação).
Construiu sem alvará: regularização e penalidades
A LC 443 prevê o alvará de regularização de edificação (art. 33, VI), o único que pode ser pedido depois da execução (art. 33, § 1º). Ele depende de a edificação atender às regras urbanísticas e construtivas, com projeto de responsável técnico e ART ou RRT, e das taxas do processo. Edificação que não cabe na lei não regulariza. A saída é adequar ou demolir a parte irregular.
As penalidades do art. 101 vão de advertência e multa à suspensão e exclusão da inscrição do responsável técnico perante o Município. Chegam à cassação do alvará ou da certidão. O embargo da obra aparece no art. 22, para a baixa de responsabilidade sem substituição, e nas regras de fiscalização.
Do lado federal, obra sem CNO tem a multa do art. 92 da Lei 8.212. Sem contabilidade regular, vem a aferição indireta por área construída (art. 33, § 4º), que costuma custar mais do que a folha real. Regularizar cedo é mais barato do que regularizar na venda. Fazemos a parte fiscal da regularização, com o engenheiro na parte técnica. O primeiro diagnóstico é sem compromisso, dentro da assessoria contábil e fiscal.
Fonte oficial: Osasco, LC 443/2024, art. 33, VI e § 1º (alvará de regularização de edificação, o único posterior à execução), art. 101 (advertência, multa, suspensão e exclusão da inscrição do responsável técnico, cassação do alvará ou certidão) e art. 22 (embargo). Lei 8.212/1991, art. 33, § 4º (aferição por área construída) e art. 92 (multa).
Perguntas frequentes sobre licenças para construir em Osasco
Qual é a lei do Código de Obras de Osasco?
A Lei Complementar nº 443, de 20 de dezembro de 2024, que institui o Código de Obras e Edificações do Município de Osasco. Foi publicada na Imprensa Oficial do Município em 26 de dezembro de 2024 e entrou em vigor 30 dias depois (art. 133). Revogou a Lei 1.025, de 5 de julho de 1971, que era o código anterior (art. 134). O texto reorganiza o licenciamento edilício. Define o que precisa de alvará prévio com responsável técnico (art. 3º). Lista os deveres do responsável técnico, entre eles a matrícula no conselho, a inscrição no Município e a providência de ART, RRT ou TRT (art. 23). Traz os atos de licenciamento e seus prazos (art. 33) e os requisitos do requerimento (art. 34). Cria o balcão único, a ser implantado de forma gradativa (art. 44). Fixa a certidão de conclusão de obra, o Habite-se, emitida em até 10 dias após a vistoria (art. 66), e as penalidades (art. 101). As taxas e emolumentos seguem a Lei Complementar 404 do Município, referida no art. 36. O texto está disponível no portal Participa Osasco, na publicação da Imprensa Oficial.
Preciso de CEI ou CNO para a minha obra?
De CNO. O Cadastro Específico do INSS, o CEI, foi substituído pelo Cadastro Nacional de Obras, o CNO, da Receita Federal, disciplinado pela IN RFB 2.061/2021. A inscrição é obrigatória para cada obra de construção civil em até 30 dias do início (art. 18), e o atraso tem a multa do art. 92 da Lei 8.212. A responsabilidade é do proprietário, do dono da obra ou do incorporador, e da construtora quando contratada por empreitada total (art. 5º). As dispensas do art. 4º alcançam a obra de pequeno valor e a reforma de pequeno valor definidas na própria norma. O CNO é o que identifica a obra para a GPS mensal e para a aferição das contribuições no Sero ao final. Também é a base da certidão de regularidade que o cartório exige na averbação da construção, pelo art. 47, II, da Lei 8.212. Obra com alvará da prefeitura e sem CNO está regular no município e irregular na Receita. A conta aparece na hora de vender ou averbar. Obras antigas ainda com matrícula CEI foram migradas para o CNO, e a regularização delas também passa pelo Sero.
Quanto tempo vale o alvará de construção em Osasco?
Depende do alvará, e os prazos estão no art. 33, § 2º, da LC 443/2024. O alvará de aprovação de projeto tem prazo indeterminado. O alvará de execução de obra vale dois anos para o início das obras, renovável por igual período. Os alvarás de funcionamento de equipamentos, como elevador e grua, valem por prazo indeterminado. Os demais alvarás, como demolição, reforma com alteração de área, terraplenagem e muro de arrimo, valem um ano, ressalvada regulamentação distinta. Todos podem ser renovados uma única vez sem nova análise técnica do Município. Dois detalhes. Se a legislação urbanística aplicável ao projeto aprovado mudar, o alvará de execução precisa ser pedido em até dois anos contados da alteração (§ 4º). E empreendimentos de incorporação implantados por etapas podem concluir a execução em até dez anos (§ 3º). As certidões de demolição e de conclusão de obra, o Habite-se, valem por prazo indeterminado (§ 5º). Alvará vencido sem renovação é obra sem licença, e retomar exige novo pedido com nova análise.
Construí sem alvará em Osasco; dá para regularizar?
Dá, quando a edificação cabe na lei. A LC 443/2024 prevê o alvará de regularização de edificação (art. 33, VI), que é o único ato de licenciamento que pode ser pedido depois da execução. Todos os outros precisam vir antes de qualquer obra (art. 33, § 1º). O pedido leva projeto da edificação como está, assinado por responsável técnico matriculado no conselho e inscrito no Município, com ART ou RRT (arts. 23 e 34). Vão também os documentos do imóvel, a regularidade dos tributos municipais e as taxas. A regularização depende de a construção atender às regras urbanísticas e construtivas vigentes. O que não cabe precisa ser adequado ou demolido. Enquanto isso, a edificação está sujeita às penalidades do art. 101, de advertência e multa a cassação. O responsável técnico que violar o código pode ter a inscrição suspensa ou excluída. Do lado federal, a obra sem CNO paga a multa do art. 92 da Lei 8.212. Sem contabilidade regular, é aferida por área construída (art. 33, § 4º). Regularizar antes da venda ou da averbação é mais barato do que depois.
Qual o prazo para inscrever a obra no CNO e o que vem depois?
Trinta dias do início da obra, pelo art. 18 da IN RFB 2.061/2021, com a multa do art. 92 da Lei 8.212 para o atraso. Depois da inscrição, a obra recolhe a GPS mensal sobre a folha própria pelo CNO. Quando termina, passa pela aferição no Sero, o serviço eletrônico da Receita. Para pessoa jurídica com contabilidade regular, a aferição é por contabilidade, que usa a folha e as notas de material registradas. Para pessoa física, ou para empresa sem contabilidade que prove o movimento real, a aferição é indireta, por área construída (Lei 8.212, art. 33, §§ 4º e 6º). Ela presume a mão de obra pelo tamanho da obra. A aferição gera a DCTFWeb Aferição de Obras e o DARF do que faltar; pago, sai a certidão de regularidade da obra. Essa certidão, a CND do art. 47, II, da Lei 8.212, é o que o cartório exige, junto com o Habite-se da prefeitura. Com os dois, a construção é averbada na matrícula do imóvel (Lei 6.015, art. 167, II, 4). Em Osasco, o Habite-se sai em até 10 dias após a vistoria (LC 443, art. 66). Obra com contabilidade regular por CNO desde o início costuma pagar bem menos na aferição do que a presunção por área.
Resumo Estratégico
Osasco tem Código de Obras novo, a LC 443/2024, em vigor desde janeiro de 2025 no lugar da Lei 1.025/1971. Construção nova, reforma com alteração de área e demolição exigem alvará prévio com responsável técnico (art. 3º). O alvará de execução vale dois anos para iniciar, renovável (art. 33, § 2º), e o pedido leva ART, RRT ou TRT (art. 34). O Habite-se sai em até 10 dias após a vistoria (art. 66); só o alvará de regularização é posterior. Fora da prefeitura, CNO em 30 dias, aferição no Sero e CND para averbar. Penalidades vão de multa a cassação e embargo.
Riscos no licenciamento de obra em Osasco
- Começar a obra com o alvará de projeto e sem o de execução: o art. 33, § 1º, exige alvará antes de qualquer execução; é obra sem licença. Solução Gestão Inova: alvará de execução e caderneta de obras antes do primeiro serviço.
- Responsável técnico sair sem substituição: baixa sem transferência cancela o alvará e embarga a obra (art. 22). Solução Gestão Inova: transferência de responsabilidade comunicada no mesmo processo.
- Alvará de execução vencido sem renovação: dois anos passaram e a obra ficou sem licença. Solução Gestão Inova: renovação pedida antes do vencimento, uma única vez sem nova análise.
- Habite-se sem CND da obra: área construída fora da matrícula; a venda trava. Solução Gestão Inova: CNO desde o início, contabilidade por obra e aferição no Sero ao final.
Vai construir em Osasco e quer a obra regular do alvará à averbação?
Cuidamos do CNO, da contabilidade por obra, da aferição e da certidão, alinhados ao licenciamento do seu engenheiro. O primeiro contato é sem compromisso.
Ao enviar seus dados, você concorda com o tratamento conforme a LGPD (Lei 13.709/2018). Usamos suas informações apenas para retornar seu contato. Saiba mais na nossa Política de Privacidade.
Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Osasco, Lei Complementar nº 443, de 20/12/2024 (Código de Obras e Edificações), arts. 3º, 22, 23, 33, 34, 36, 44, 66, 101, 133 e 134, publicada na Imprensa Oficial do Município de 26/12/2024. https://participa.osasco.sp.gov.br/Upload/Audiencias/2024/codigo-obras-2024.pdf
[2] Brasil, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.299. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
[3] Brasil, Lei nº 6.496/1977, arts. 1º e 2º (ART). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm
[4] Brasil, Lei nº 12.378/2010, arts. 45 e 46 (RRT). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2010/lei/l12378.htm
[5] Brasil, Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021, arts. 4º, 5º e 18 (CNO). http://www.in.gov.br/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.061-de-20-de-dezembro-de-2021-369353941
[6] Brasil, Lei nº 8.212/1991, art. 33, §§ 4º e 6º, art. 47, II, e art. 92. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
[7] Brasil, Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 4 (averbação da edificação). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
[8] Receita Federal, Sero: aferição de obras (página oficial). https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/sero
Compromissos e Aviso Legal
Natureza informativa: Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional. Não substitui a orientação profissional individualizada. Consulte um contador para análise do seu caso.
Proteção de dados: A Gestão Inova Contabilidade trata seus dados conforme a LGPD (Lei 13.709/2018), usando as informações apenas para retornar seu contato. Consulte a nossa Política de Privacidade.
Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 14/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
Gostou do conteúdo? Torne a Gestão Inova sua fonte preferida no Google
Assim nossos artigos aparecem em destaque pra você na busca do Google e nas respostas de IA (AI Overviews e AI Mode).
Ao clicar, marque a caixinha ao lado de gestaoinova.com.br para concluir.
Gestão Inova Contabilidade, atendimento especializado para prestadores de serviços em Osasco e região
Endereço: Av. Hilário Pereira de Souza, 406 - 13º andar, sala 1306 - Centro, Osasco - SP, 06010-170 | (11) 96485-0284
Área de Atuação: Osasco • São Paulo • Barueri • Cotia • Jundiaí • Carapicuíba • Itapevi • Santana de Parnaíba • Alphaville • Taboão da Serra • Embu das Artes • Vargem Grande Paulista • Granja Viana • Jandira • Itapecerica da Serra • Embu-Guaçu • São Roque • Várzea Paulista • Campo Limpo Paulista • Cajamar • Franco da Rocha • Caieiras • Mairiporã • Guarulhos • São Bernardo do Campo • Santo André • São Caetano do Sul • Diadema • Mauá • Itatiba e região.
Quer esse tipo de estratégia aplicada no seu negócio?
A Gestão Inova cuida da contabilidade de prestadores de serviços em Osasco e região.
Falar com especialista
