DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 10 min. | Categoria: Contabilidade para Imobiliárias
Resposta Direta
A Lei Complementar 214/2025 criou o regime específico de bens imóveis para o IBS e a CBS. O proprietário pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguel e alugado mais de três imóveis, pelo artigo 251, parágrafo 1º, inciso I. Quem é contribuinte paga sobre a locação com alíquota reduzida em 70% e, na venda e nos serviços de administração e intermediação, com redução de 50%, pelo artigo 261. Na locação residencial há um redutor de R$ 600 por mês por imóvel. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por 3,65% sobre a receita. Em 2026 a cobrança é de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%.
Premissas: Conteúdo informativo, com base na Lei Complementar 214/2025, artigos 41, 251 a 261, 343, 346 e 487, com as alterações da Lei Complementar 227/2026, vigentes em setembro de 2026. A alíquota de referência do IBS e da CBS ainda não foi fixada e por isso não há percentual final neste texto. O Imposto de Renda sobre o aluguel não muda com a Reforma. Não substitui a análise do seu caso.
Neste Artigo Você Verá:
Quem vira contribuinte, e quem fica de fora
O medo mais comum que ouvimos de proprietários em Osasco e Barueri é o de que todo aluguel vai pagar IBS e CBS. Não é o que a lei diz. O artigo 251 da Lei Complementar 214/2025 sujeita ao regime de bens imóveis os contribuintes do regime regular, que são as empresas fora do Simples. A pessoa física só entra em três hipóteses do parágrafo 1º.
Na locação, o inciso I exige duas condições juntas, no ano anterior: receita total com locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados. Quem tem cinco imóveis e recebe R$ 200 mil fica fora. Quem tem dois imóveis e recebe R$ 300 mil fica fora. O parágrafo 2º, inciso II, antecipa a entrada para o próprio ano quando a receita de locação ultrapassa o limite em mais de 20%, ou seja, R$ 288 mil.
Na venda, o inciso II alcança quem alienou mais de três imóveis no ano anterior, e o inciso III quem vendeu mais de um imóvel construído por ele próprio nos cinco anos anteriores. Vender o apartamento onde morava, ou um imóvel herdado, não faz de ninguém contribuinte. A lei mira quem opera imóveis como atividade.
| Situação da pessoa física | Contribuinte do IBS e da CBS? | Base legal |
|---|---|---|
| Aluga até 3 imóveis, em qualquer valor | Não | LC 214, art. 251, § 1º, I, b |
| Aluga mais de 3 imóveis com receita até R$ 240 mil no ano anterior | Não | LC 214, art. 251, § 1º, I, a |
| Aluga mais de 3 imóveis com receita acima de R$ 240 mil no ano anterior | Sim | LC 214, art. 251, § 1º, I |
| Vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior | Sim | LC 214, art. 251, § 1º, II |
As reduções: 70% na locação, 50% na venda e na administração
Para quem é contribuinte, o artigo 261 reduz as alíquotas do IBS e da CBS em 50% para todas as operações do regime de bens imóveis, e o parágrafo único reduz em 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento. O artigo 252 diz quais são as operações do regime: venda, cessão de direitos reais, locação, serviços de administração e intermediação, e construção civil.
Isso significa que a taxa de administração e a comissão da imobiliária pagam com metade da alíquota, e o aluguel do proprietário contribuinte paga com 30% dela. A alíquota de referência ainda vai ser fixada, então ninguém sabe hoje o número final. O que se sabe é a fração: quem trabalha com uma alíquota cheia hipotética de 25% teria 7,5% na locação e 12,5% na administração, e esses números só servem para dimensionar.
Locação residencial de curta duração, até 90 dias ininterruptos, é tratada como hotelaria pelo artigo 253, com as regras próprias daquele setor. Quem aluga por temporada em plataforma precisa saber disso antes de aplicar os 70%.
Redutor social de R$ 600 e redutor de ajuste
Na locação de imóvel residencial, o artigo 260 permite deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base. Um aluguel residencial de R$ 2 mil, para o locador contribuinte, tem base de R$ 1.400, e sobre ela incide a alíquota já reduzida em 70%. Aluguel comercial não tem esse redutor.
Na venda, o artigo 259 dá redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial, para o contribuinte do regime regular. E o artigo 257 cria o redutor de ajuste: um valor vinculado a cada imóvel do contribuinte, que parte do custo de aquisição atualizado ou do valor de referência em 31 de dezembro de 2026, pelo artigo 258, e que abate a base na venda. É o mecanismo que evita tributar o valor que o imóvel já tinha antes da Reforma.
Os redutores dependem de cadastro e de documentação. O redutor de ajuste, em especial, exige que o valor de aquisição de cada imóvel esteja provado até o fim de 2026. Proprietário que não tem a escritura, o custo das benfeitorias e as datas em ordem perde base de dedução.
Contratos antigos: a opção de 3,65% sobre a receita
O artigo 487 dá uma saída para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da lei: o contribuinte pode optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Para contrato não residencial, a opção vale pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor. Para contrato residencial, vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro.
A opção afasta qualquer outra incidência de IBS e CBS sobre aquela locação, veda a apropriação de créditos e impede o uso do redutor social de R$ 600. É definitiva, sem restituição. Serve para quem tem contratos comerciais longos, com inquilino que não toma crédito, e quer previsibilidade.
Para a imobiliária, isso muda a gestão da carteira: contrato a contrato, saber a data, o prazo, se foi registrado e se o proprietário é contribuinte. É a triagem que fazemos na contabilidade para imobiliárias e corretores de imóveis junto com os proprietários que administramos.
| Regra | O que diz | Artigo da LC 214 |
|---|---|---|
| Redução na locação | Alíquota reduzida em 70% | 261, parágrafo único |
| Redução na venda, administração e intermediação | Alíquota reduzida em 50% | 261, caput |
| Redutor social na locação residencial | R$ 600 por mês, por imóvel | 260 |
| Redutor social na venda | R$ 100 mil por imóvel residencial novo; R$ 30 mil por lote | 259 |
| Contratos firmados até 16/01/2025 | Opção por 3,65% da receita bruta | 487 |
O calendário: de 2026 a 2033
Em 2026, a cobrança é de teste. O artigo 346 fixa a CBS em 0,9% e o artigo 343 fixa o IBS em 0,1%, com o valor compensável com o PIS e a Cofins devidos. O fato gerador da locação e da administração é o pagamento, pelo artigo 254, incisos III e IV. Em 2027 a CBS entra com a alíquota cheia e o PIS e a Cofins deixam de existir. O IBS sobe em degraus entre 2029 e 2032, enquanto o ICMS e o ISS descem, e em 2033 o sistema antigo acaba.
A imobiliária no Simples Nacional continua no DAS, pelo artigo 41, parágrafo 2º, e pode optar por apurar o IBS e a CBS pelo regime regular, pelo parágrafo 3º, quando os clientes forem empresas que tomam crédito. O proprietário pessoa física abaixo dos limites não faz nada. O proprietário contribuinte e a imobiliária no Lucro Presumido precisam de cadastro, de controle por imóvel e da escolha, contrato a contrato, entre o regime normal e a opção de 3,65%.
O Imposto de Renda não muda. O locador pessoa física continua com o carnê-leão e a tabela progressiva, e a empresa continua com o Simples ou com o Presumido de 32%. A Reforma trocou o consumo, não a renda, e a conta de quem vive de aluguel continua tendo as duas partes.
Perguntas Frequentes
Tenho quatro imóveis alugados e recebo R$ 15 mil por mês. Vou pagar IBS e CBS?
Não, pelo que a lei diz hoje. R$ 15 mil por mês são R$ 180 mil por ano, abaixo dos R$ 240 mil que o artigo 251, parágrafo 1º, inciso I, alínea a, da Lei Complementar 214/2025 exige para a pessoa física virar contribuinte pela locação. As duas condições do inciso I são cumulativas: receita total de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos alugados. Você tem mais de três imóveis, mas não passa da receita, então fica fora do regime regular. Se a receita subir e ultrapassar os R$ 240 mil em mais de 20% dentro do próprio ano, ou seja, passar de R$ 288 mil, o parágrafo 2º, inciso II, antecipa a entrada para aquele ano. Enquanto isso não acontece, o aluguel continua pagando só o Imposto de Renda pela tabela progressiva, com o carnê-leão mensal quando o inquilino é pessoa física. Se um dia entrar no regime, a alíquota da locação tem redução de 70% pelo artigo 261 e, nos imóveis residenciais, redutor de R$ 600 por mês pelo artigo 260. A conta que vale fazer agora é a de crescimento da carteira: quem está perto do limite deve planejar antes de comprar o próximo imóvel.
A imobiliária vai pagar IBS e CBS sobre a taxa de administração?
Vai, se estiver no regime regular, e com a alíquota reduzida em 50%. O artigo 252, inciso IV, da Lei Complementar 214/2025 inclui os serviços de administração e intermediação de bens imóveis no regime específico, e o caput do artigo 261 reduz em 50% as alíquotas de todas as operações do regime, o que alcança a taxa de administração e a comissão de intermediação. O fato gerador é o pagamento, pelo artigo 254, inciso IV, então a imobiliária recolhe quando recebe, não quando fatura. A imobiliária optante pelo Simples Nacional não entra nesse cálculo: pelo artigo 41, parágrafo 2º, ela continua sujeita às regras do Simples e recolhe tudo pelo DAS, com a possibilidade, pelo parágrafo 3º, de optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Essa opção interessa quando os clientes são empresas que aproveitam o crédito, o que é raro numa carteira de proprietários pessoas físicas. Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% são de teste e compensáveis. O aluguel em si não é operação da imobiliária: o IBS e a CBS sobre a locação, quando devidos, são do proprietário contribuinte.
O que é o redutor social de R$ 600 e quem pode usar?
É a dedução do artigo 260 da Lei Complementar 214/2025 para a locação de imóvel residencial feita por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. O contribuinte deduz da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da própria base, e sobre o que sobra aplica a alíquota já reduzida em 70% pelo parágrafo único do artigo 261. Num aluguel residencial de R$ 2 mil, a base cai para R$ 1.400. Num aluguel de R$ 600 ou menos, a base vai a zero. Só vale para imóvel residencial: sala comercial, galpão e loja não têm o redutor. E só vale para quem é contribuinte, ou seja, empresa no regime regular ou pessoa física que passou dos limites do artigo 251. Quem optou pelo recolhimento de 3,65% sobre a receita dos contratos antigos, pelo artigo 487, perde o redutor, pelo parágrafo 5º daquele artigo. Na venda existe o redutor social do artigo 259, de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, além do redutor de ajuste do artigo 257, que abate da base o valor que o imóvel já tinha em 31 de dezembro de 2026.
Vale a pena optar pelos 3,65% nos contratos de locação antigos?
Depende do contrato e do inquilino, e a decisão é irreversível. A opção do artigo 487 da Lei Complementar 214/2025 vale para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025. No contrato não residencial, pelo prazo original, desde que registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor; no residencial, pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028. O contribuinte recolhe IBS e CBS em montante de 3,65% da receita bruta recebida, e isso afasta qualquer outra incidência sobre aquela locação. Em troca, não pode apropriar crédito, não pode usar o redutor social de R$ 600, e o pagamento é definitivo, sem restituição. A opção tende a compensar em contrato comercial longo com inquilino que não toma crédito, porque 3,65% é previsível e a alíquota cheia com redução de 70% pode ficar acima disso quando a referência for fixada. Tende a não compensar em locação residencial de valor baixo, em que o redutor de R$ 600 zera ou quase zera a base. Como a alíquota de referência ainda não existe, a comparação hoje é de cenários, e vale fazê-la contrato a contrato antes de assinar a opção.
O Imposto de Renda sobre o aluguel muda com a Reforma?
Não. A Reforma Tributária da Emenda Constitucional 132 e da Lei Complementar 214/2025 trocou os tributos sobre consumo: PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS dão lugar à CBS, ao IBS e ao Imposto Seletivo. O Imposto de Renda ficou fora dela. O locador pessoa física continua recolhendo o carnê-leão mensal quando o inquilino é pessoa física, pelo artigo 8º da Lei 7.713/1988, ou tendo o imposto retido na fonte quando o inquilino é empresa, sempre pela tabela progressiva, que chega a 27,5%. A empresa que aluga imóveis próprios continua no Lucro Presumido com base de 32% sobre o aluguel, pelo artigo 15 da Lei 9.249/1995, ou no Lucro Real. O que mudou no Imposto de Renda em 2026 veio de outra lei, a 15.270/2025, que zera o imposto de quem tem rendimento tributável mensal até R$ 5.000, reduz até R$ 7.350 e cria a tributação mínima para quem recebe mais de R$ 600 mil por ano. Para quem vive de aluguel, a conta de 2026 em diante tem duas partes independentes: o Imposto de Renda, que sempre existiu, e o IBS e a CBS, que só alcançam quem passa dos limites do artigo 251.
Resumo Estratégico
A Lei Complementar 214/2025 só faz do locador pessoa física um contribuinte do IBS e da CBS se, no ano anterior, ele recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e alugou mais de três imóveis, pelo artigo 251. Para quem é contribuinte, a locação tem alíquota reduzida em 70% e a venda, a administração e a intermediação em 50%, pelo artigo 261, com redutor social de R$ 600 por mês na locação residencial e de R$ 100 mil na venda de residencial novo. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por 3,65% da receita, sem crédito e sem redutor. Em 2026 a cobrança é de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%. A imobiliária no Simples segue no DAS. O Imposto de Renda não muda.
Onde a Reforma vira prejuízo
- Achar que todo aluguel passa a pagar IBS e CBS: leva proprietário pequeno a reprecificar contrato e a montar estrutura que não precisa. Solução Gestão Inova: conferir as duas condições do artigo 251: mais de R$ 240 mil e mais de três imóveis.
- Deixar a prova do custo de aquisição de cada imóvel para depois de 2026: reduz o redutor de ajuste e aumenta a base na venda futura. Solução Gestão Inova: reunir escrituras, notas de benfeitorias e datas por imóvel ainda em 2026.
- Assinar a opção de 3,65% sem comparar com o regime normal: a opção é definitiva, veda crédito e o redutor de R$ 600. Solução Gestão Inova: simular contrato a contrato, separando residencial de comercial, antes de optar.
Sua carteira de imóveis passa dos limites da Reforma?
Fazemos a triagem imóvel a imóvel e contrato a contrato: quem é contribuinte, onde cabe o redutor, quando a opção de 3,65% compensa e o que precisa estar documentado até o fim de 2026. Sem compromisso.
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Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 41, 251 a 261, 343, 346 e 487 (regime específico de bens imóveis e transição), com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
[2] Brasil, Lei nº 7.713/1988, art. 8º (carnê-leão do locador pessoa física). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7713.htm
[3] Brasil, Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, c (base de 32% na locação de imóveis pela pessoa jurídica). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
[4] Brasil, Lei nº 15.270/2025 (redução do Imposto de Renda da pessoa física e tributação mínima). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/L15270.htm
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Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 13/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
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