Repasse de aluguel não é receita da imobiliária: como escriturar sem pagar imposto a mais

A própria definição de receita bruta. Para a empresa no Simples Nacional, o artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei Complementar 123/2006 diz que receita bruta é o produto da venda de bens e serviços nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia, excluídas as vendas canceladas e os descontos incondicionais. Para a empresa no Lucro Presumido ou Real, o artigo 12 do Decreto-Lei 1.598/1977, na redação da Lei 12.973/2014, traz no inciso III o resultado auferido nas operações de conta alheia. Administrar a locação de um imóvel que pertence a outra pessoa é operação em conta alheia: a imobiliária recebe o aluguel por conta do proprietário, e o resultado dessa operação para ela é a taxa de administração prevista no contrato. É esse resultado que compõe a receita. O aluguel, que pertence ao locador, é registrado como obrigação da imobiliária com ele, em conta de passivo. A nota fiscal de serviço sai só pela taxa, no item 17.12 da Lei Complementar 116/2003, e a DIMOB informa o aluguel como rendimento do proprietário e a taxa como comissão da imobiliária, o que confirma a separação.

Não. São valores de terceiros em trânsito, do mesmo jeito que o aluguel. A caução pertence ao inquilino até o fim do contrato, e depois é devolvida a ele ou usada para cobrir o que ele deve ao proprietário; o IPTU é do município e o condomínio é do condomínio, ainda que o contrato de locação atribua ao inquilino a obrigação de pagar. A imobiliária que recebe esses valores para repassar registra tudo em contas de passivo, valores de terceiros, e baixa quando transfere ao destinatário. Nada disso passa pela conta de receita nem pela nota fiscal. O que é receita da imobiliária, nessas rotinas, é só o que o contrato com o proprietário diz que é dela: a taxa de administração, a taxa de intermediação da locação e, se o contrato assim previr, a multa por atraso retida pela administradora. A prática que evita erro é manter conta bancária separada para o trânsito de valores de terceiros e conciliar, todo mês, o que entrou de inquilinos com o que saiu para proprietários, condomínios e prefeitura. O saldo dessa conta precisa bater com o passivo, e a diferença, se houver, é a taxa que ficou com a imobiliária.

Dá, dentro do prazo de cinco anos contados de cada pagamento. O caminho é retificar as declarações mensais do PGDAS-D dos períodos apurados a maior, informando como receita apenas a taxa de administração e as comissões, e depois pedir a restituição do DAS pago a maior ou compensá-lo com o DAS dos meses seguintes, pelo sistema próprio do Simples Nacional. Antes disso, é preciso reconstruir a escrituração: separar, mês a mês, o que entrou de inquilinos, o que saiu para proprietários e o que ficou de taxa, com os contratos de administração como prova de que a imobiliária atua por conta do locador. A retificação muda a receita bruta acumulada em doze meses, o que pode reduzir a faixa do Anexo III e, se a empresa foi excluída do Simples por ter ultrapassado o teto com receita inflada, fundamentar o pedido de anulação da exclusão. A DIMOB dos mesmos anos precisa ser conferida, porque nela o aluguel deve constar como rendimento do proprietário, e é comum que já esteja certa enquanto o PGDAS está errado. É um trabalho de reconstrução, não de tese, e o resultado depende da qualidade dos controles que a imobiliária guardou.

Só pela taxa, e pela comissão. A nota fiscal de serviço documenta o serviço que a imobiliária prestou ao proprietário: a administração da locação, item 17.12 da lista anexa à Lei Complementar 116/2003, ou a intermediação, item 10.05. O valor da nota é a taxa de administração do mês ou a comissão da operação, e sobre ela incide o ISS do município, entre 2% e 5%, que no Simples já está dentro do DAS. O aluguel não é serviço da imobiliária, é rendimento do proprietário, e por isso não cabe em nota fiscal dela. O documento do aluguel é o recibo, emitido pela imobiliária como administradora, em nome do proprietário, pelo valor cheio pago pelo inquilino. Imobiliária que emite nota pelo aluguel inteiro comete três erros de uma vez: paga ISS sobre dinheiro que não é dela, infla a receita declarada no PGDAS e entrega ao inquilino um documento que atribui ao serviço um valor que ele não tem. Quando o inquilino é empresa e precisa de documento para deduzir o aluguel, o recibo com os dados do proprietário e a identificação da imobiliária como administradora atende.

Do proprietário, quando ele for contribuinte, e nunca da imobiliária pelo aluguel. A Lei Complementar 214/2025 separa as duas operações dentro do regime específico de bens imóveis: o artigo 252 lista a locação, que é operação de quem aluga o imóvel, e os serviços de administração e intermediação, que são operação da imobiliária. O IBS e a CBS sobre a locação são devidos pelo locador, e só se ele estiver no regime regular, o que, para a pessoa física, exige receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis, pelo artigo 251, parágrafo 1º, inciso I. A alíquota da locação tem redução de 70% pelo parágrafo único do artigo 261. A imobiliária responde pelo IBS e pela CBS sobre a taxa de administração e a comissão, com fato gerador no pagamento, pelo artigo 254, inciso IV, e alíquota reduzida em 50% pelo caput do artigo 261. Se a imobiliária está no Simples, continua recolhendo pelo DAS, salvo opção pelo regime regular. A escrituração que separa taxa de repasse hoje é a mesma que vai separar as duas incidências amanhã.