DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 10 min. | Categoria: Contabilidade para Imobiliárias
Resposta Direta
Compensa quando o aluguel é alto e regular, em geral acima de R$ 15 mil por mês, e há mais de um imóvel. Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva, que chega a 27,5%, com carnê-leão mensal. Na empresa, o Simples é vedado pelo artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123, e o Lucro Presumido tributa 32% da receita pelo artigo 15 da Lei 9.249, o que dá cerca de 11,33% de imposto, mais o adicional. Contra a empresa pesam o ITBI na integralização, o custo fixo, o IBS e a CBS a partir de 2027 e a tributação da venda futura. Abaixo de R$ 7.350 mensais, a pessoa física em 2026 quase sempre ganha.
Premissas: Conteúdo informativo, com base na Lei 9.249/1995, artigos 15 e 23, na Lei 11.482/2007, na Lei 15.270/2025, na Lei Complementar 123/2006, artigo 17, na Lei Complementar 214/2025, artigos 251, 261 e 487, na Constituição, artigo 156, e no Código Tributário Nacional, artigos 36 e 37, vigentes em setembro de 2026. Os exemplos são hipóteses de cálculo sem deduções. Não substitui a análise do seu caso.
Neste Artigo Você Verá:
O aluguel na pessoa física
Aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável pela tabela progressiva mensal da Lei 11.482/2007: isento até R$ 2.428,80 e 27,5% acima de R$ 4.664,68, com R$ 908,73 a deduzir. Quando o inquilino é pessoa física, o locador recolhe o carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Quando é empresa, ela retém na fonte. No ajuste anual, tudo é somado com os demais rendimentos.
Da base podem sair o IPTU e o condomínio quando pagos pelo locador, a taxa da imobiliária e os impostos incidentes sobre o próprio aluguel. Em 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto de quem tem rendimento tributável mensal até R$ 5.000 e reduz até R$ 7.350. Quem vive de um único aluguel de R$ 4 mil, portanto, paga zero de Imposto de Renda e não tem por que abrir empresa.
O problema começa quando os aluguéis somam R$ 15 mil, R$ 30 mil, R$ 50 mil por mês. A partir de R$ 7.350 a tabela cheia entra, e cada real acima de R$ 4.664,68 paga 27,5%. E, para quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, entra a tributação mínima do artigo 16-A da Lei 9.250, que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão.
O aluguel na empresa: Lucro Presumido, porque o Simples é vedado
A empresa criada para alugar os próprios imóveis não pode optar pelo Simples Nacional. O artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123 veda a atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando for serviço tributado pelo ISS, e alugar imóvel próprio não é. O regime, na prática, é o Lucro Presumido.
No Presumido, a base do Imposto de Renda e da CSLL é 32% da receita de locação, pelo artigo 15, parágrafo 1º, inciso III, alínea c, da Lei 9.249/1995. Sobre essa base incidem 15% de Imposto de Renda, com adicional de 10% sobre a base que passar de R$ 60 mil no trimestre, e 9% de CSLL. Por fora, PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita. Não há ISS sobre locação de imóvel. Somando: 4,8% mais 2,88% mais 3,65%, ou 11,33% da receita, antes do adicional.
O lucro que sobra é distribuído aos sócios sem imposto, até R$ 50 mil por mês por sócio da mesma empresa. Acima disso, desde janeiro de 2026, o artigo 6º-A da Lei 9.250, criado pela Lei 15.270, retém 10% na fonte. Para a maior parte das famílias que vivem de aluguel, o limite não é atingido, e a distribuição é livre de imposto.
| Tributo na empresa | Base | Alíquota efetiva sobre o aluguel |
|---|---|---|
| Imposto de Renda | 32% da receita | 4,8%, mais adicional de 10% sobre a base acima de R$ 60 mil no trimestre |
| CSLL | 32% da receita | 2,88% |
| PIS e Cofins | Receita | 3,65% |
| Total sem adicional | 11,33% |
A conta lado a lado: R$ 5 mil, R$ 15 mil e R$ 40 mil por mês
Hipótese: aluguéis regulares, doze meses iguais, sem deduções na pessoa física e sem custo fixo na jurídica. Com R$ 5 mil por mês, a pessoa física paga zero em 2026, pela redução da Lei 15.270. A empresa pagaria R$ 566,50. A pessoa física ganha, e por muito.
Com R$ 15 mil por mês, a pessoa física paga R$ 3.216,27 de Imposto de Renda. A empresa paga 11,33%, ou R$ 1.699,50, sem adicional, porque a base trimestral de R$ 14.400 fica abaixo de R$ 60 mil. A diferença é de R$ 1.516 por mês, e é dela que sai o custo da contabilidade, o ITBI parcelado no tempo e o resto.
Com R$ 40 mil por mês, a pessoa física paga R$ 10.091,27. A empresa paga R$ 4.532 de base, e a base trimestral de R$ 38.400 continua sem adicional. A diferença passa de R$ 5.500 por mês, R$ 66 mil por ano. Nesse volume, a empresa se paga em poucos meses, mesmo com ITBI.
| Aluguel mensal | Pessoa física: IR pela tabela | Empresa no Presumido | Diferença mensal |
|---|---|---|---|
| R$ 5.000 | R$ 0 (redução de 2026) | R$ 566,50 | pessoa física ganha |
| R$ 15.000 | R$ 3.216,27 | R$ 1.699,50 | cerca de R$ 1.516 a favor da empresa |
| R$ 40.000 | R$ 10.091,27 | R$ 4.532 | cerca de R$ 5.559 a favor da empresa |
O que a tabela não mostra
Na pessoa física, IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo locador reduzem a base. Na empresa, entram o honorário contábil, as taxas de abertura e o ITBI da integralização, além do IBS e da CBS a partir de 2027. O adicional de 10% do Imposto de Renda só aparece com receita de locação acima de R$ 62,5 mil por mês.
O que pesa contra a empresa, e ninguém conta na primeira conversa
O primeiro é o ITBI. A Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, imuniza a integralização de imóveis ao capital, salvo se a atividade preponderante da empresa for compra e venda ou locação de imóveis. O artigo 37 do Código Tributário Nacional define preponderância como mais de 50% da receita nos dois anos anteriores e nos dois seguintes. Empresa criada para alugar imóveis tem, por definição, atividade preponderante de locação, e os municípios cobram o ITBI na entrada. O STF vai decidir no Tema 1348 se essa ressalva alcança a integralização; enquanto não decide, a cobrança é a regra.
O segundo é a Reforma Tributária. A empresa no regime regular é contribuinte do IBS e da CBS sobre o aluguel, com a alíquota reduzida em 70% pelo artigo 261 da Lei Complementar 214/2025, ou com a opção de 3,65% sobre a receita para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, pelo artigo 487. A pessoa física com até três imóveis, ou com menos de R$ 240 mil de aluguel por ano, não paga nada disso, pelo artigo 251. Em 2027 essa diferença começa a aparecer na conta.
O terceiro é a venda futura. O imóvel que entrou na empresa pelo valor da declaração, sem ganho de capital na entrada pelo artigo 23 da Lei 9.249, será vendido pela empresa, e o resultado da venda é tributado na pessoa jurídica com regras diferentes das da pessoa física, que tem isenções e reduções próprias no ganho de capital. Quem pretende vender em pouco tempo pode perder na saída o que ganhou na locação.
O quarto é o custo fixo: contabilidade mensal, obrigações acessórias, DIMOB pela empresa que aluga patrimônio próprio, pelo artigo 1º, inciso IV, da Instrução Normativa 1.115/2010, e a disciplina de manter pró-labore e distribuição em ordem. É o que fazemos na contabilidade para imobiliárias, corretores e proprietários de imóveis, e é um custo que só faz sentido quando a diferença de imposto o cobre com folga.
Quando compensa, e quando não
Compensa quando a soma dos aluguéis passa de R$ 15 mil por mês com regularidade, quando há mais de um imóvel e quando a família pretende manter o patrimônio por anos, não vender. Compensa mais ainda quando há imóveis comerciais com contratos longos, em que a opção de 3,65% da Reforma dá previsibilidade, e quando a sucessão está na pauta, porque as quotas da empresa são mais fáceis de doar e de organizar do que dez matrículas.
Não compensa abaixo de R$ 7.350 mensais, onde a redução de 2026 já resolve o Imposto de Renda. Não compensa para quem tem um imóvel só. Não compensa para quem vai vender em dois ou três anos. E não compensa quando o ITBI da entrada, sobre imóveis de valor alto, consome o que a diferença de alíquota devolveria em cinco anos.
A conta certa usa os seus números: valor de mercado de cada imóvel, aluguel real dos últimos doze meses, alíquota de ITBI do seu município e o horizonte da família. É uma conta de uma hora, e a fazemos sem compromisso para proprietários de Osasco, Barueri, Cotia, Jundiaí e São Paulo.
Perguntas Frequentes
Empresa que aluga imóveis próprios pode ser do Simples Nacional?
Não. O artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123/2006 veda a opção pelo Simples à pessoa jurídica que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS. Alugar imóvel que está no nome da empresa é locação, não é serviço, e não está na lista do ISS. A vedação é da atividade, não do CNAE: uma empresa com CNAE de administração de imóveis de terceiros que, na prática, aluga os próprios imóveis está em atividade vedada e pode ser excluída do regime com efeito retroativo. Por isso a empresa criada para receber aluguel vai para o Lucro Presumido, que tributa 32% da receita pelo artigo 15, parágrafo 1º, inciso III, alínea c, da Lei 9.249/1995, ou para o Lucro Real, que raramente compensa nesse caso. O Presumido dá cerca de 11,33% de carga sobre o aluguel, antes do adicional de Imposto de Renda, e é essa alíquota que se compara com a tabela progressiva da pessoa física. Quem tem imobiliária no Simples e quer alugar imóveis próprios precisa de uma segunda empresa, fora do Simples, para não contaminar a primeira.
Quanto custa colocar os imóveis na empresa?
O custo principal é o ITBI. A Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, imuniza a transmissão de imóveis para integralizar capital, mas ressalva a empresa cuja atividade preponderante seja compra e venda ou locação de imóveis. Empresa criada para alugar tem essa atividade preponderante, medida pelo artigo 37 do Código Tributário Nacional como mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois seguintes, ou nos três primeiros anos para empresa nova. Os municípios cobram o ITBI sobre o valor de mercado dos imóveis, com a alíquota da lei municipal, e o STF ainda vai julgar, no Tema 1348, se essa ressalva alcança a integralização. Sobre a base, vale o Tema 1113 do STJ: o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade e o município só pode afastá-lo em processo administrativo. Além do ITBI, entram as taxas de registro na Junta Comercial e no cartório de imóveis, a avaliação, quando houver, e o honorário da contabilidade. Não há ganho de capital na entrada se a integralização for feita pelo valor da declaração de bens, pelo artigo 23 da Lei 9.249/1995.
O lucro da empresa de aluguel é distribuído sem imposto?
Até R$ 50 mil por mês por sócio, sim. O lucro apurado pela empresa no Lucro Presumido, depois do Imposto de Renda, da CSLL, do PIS e da Cofins, é distribuído aos sócios como rendimento isento, pelo artigo 10 da Lei 9.249/1995. Desde janeiro de 2026, o artigo 6º-A da Lei 9.250/1995, incluído pela Lei 15.270/2025, manda reter 10% na fonte sobre lucros e dividendos pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física em valor superior a R$ 50 mil no mês. Para a maioria das famílias que vivem de aluguel, a distribuição mensal fica abaixo desse valor e continua sem imposto. Quem passa do limite pode organizar a distribuição entre os sócios e ao longo dos meses, dentro do que o contrato social permite. Há ainda a tributação mínima do artigo 16-A da mesma lei para quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, incluindo os isentos, com abatimento do que a empresa já pagou. O que não pode é distribuir mais do que o lucro contábil apurado, porque o excesso perde a isenção e volta para a tabela progressiva do sócio.
Com a Reforma Tributária ainda compensa ter empresa para alugar?
Depende do volume, e a Reforma adicionou um custo à empresa que a pessoa física pequena não tem. A empresa no regime regular do IBS e da CBS é contribuinte sobre o aluguel, com a alíquota reduzida em 70% pelo parágrafo único do artigo 261 da Lei Complementar 214/2025, e com o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial pelo artigo 260. Para contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, há a opção do artigo 487 de recolher 3,65% sobre a receita, sem crédito e sem redutor. A pessoa física só entra no regime se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguel e alugado mais de três imóveis, pelo artigo 251, parágrafo 1º, inciso I. Abaixo disso, ela paga só o Imposto de Renda. Em 2026 a cobrança é de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, e a alíquota de referência ainda não foi fixada. A conta, portanto, precisa somar o IBS e a CBS futuros do lado da empresa. Em volumes altos a diferença de Imposto de Renda continua cobrindo isso; em volumes médios, o ponto de equilíbrio subiu.
E se eu quiser vender um imóvel que está na empresa?
A venda pela empresa segue regras diferentes das da pessoa física, e esse é o ponto que mais surpreende quem montou a estrutura pensando só no aluguel. Na pessoa física, o ganho de capital na venda de imóvel tem alíquota própria, com faixas a partir de 15%, fatores de redução por tempo de posse e isenções específicas, como a do imóvel residencial vendido para comprar outro em até 180 dias. Na empresa, o imóvel integralizado é ativo, e o resultado da venda é tributado pela pessoa jurídica: no Lucro Presumido, o ganho na alienação de bem do ativo é somado à base do Imposto de Renda e da CSLL, sem as reduções da pessoa física. Além disso, o imóvel entrou pelo valor da declaração de bens, pelo artigo 23 da Lei 9.249/1995, então o ganho é calculado sobre um custo antigo. Há caminhos para organizar isso, como transferir o imóvel para a atividade de venda com antecedência ou devolvê-lo ao sócio na redução de capital, cada um com seu custo e seu prazo. Por isso a pergunta que fazemos antes de montar a empresa é se há intenção de vender nos próximos anos. Se há, a estrutura muda ou nem nasce.
Resumo Estratégico
Aluguel na pessoa física paga pela tabela progressiva, até 27,5%, com o Imposto de Renda zerado em 2026 até R$ 5.000 mensais pela Lei 15.270. Empresa para alugar imóveis próprios não pode ser do Simples, pelo artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123, e fica no Lucro Presumido com base de 32%, cerca de 11,33% de carga, com lucro distribuído sem imposto até R$ 50 mil por mês. Contra a empresa pesam o ITBI na integralização, porque a atividade preponderante é locação, o IBS e a CBS a partir de 2027, o custo fixo e a venda futura. Compensa acima de R$ 15 mil mensais, com mais de um imóvel e horizonte longo.
Onde a empresa de aluguel sai mais cara
- Abrir a empresa com aluguel abaixo de R$ 7.350 por mês: troca um Imposto de Renda que em 2026 é zero ou reduzido por 11,33% de Presumido e custo fixo. Solução Gestão Inova: usar a redução da Lei 15.270 na pessoa física e refazer a conta quando o volume crescer.
- Contar com a imunidade do ITBI na integralização: empresa de locação tem atividade preponderante vedada pelo artigo 37 do CTN, e o município cobra. Solução Gestão Inova: colocar o ITBI na conta desde o início e acompanhar o Tema 1348 do STF.
- Integralizar imóvel que a família pretende vender em pouco tempo: a venda pela empresa perde as reduções e isenções do ganho de capital da pessoa física. Solução Gestão Inova: deixar fora da empresa o imóvel com venda prevista, ou planejar a saída antes de integralizar.
Quer saber se os seus aluguéis pagam a empresa?
Fazemos a conta com os seus imóveis, o aluguel real dos últimos doze meses, o ITBI do seu município e a Reforma a partir de 2027, e dizemos se a empresa compensa, quando, e com que estrutura. Sem compromisso.
Ao enviar seus dados, você concorda com o tratamento conforme a LGPD (Lei 13.709/2018). Usamos suas informações apenas para retornar seu contato. Saiba mais na nossa Política de Privacidade.
Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei nº 9.249/1995, arts. 10, 15, § 1º, III, c, e 23 (lucros distribuídos, base de 32% na locação e integralização pelo valor da declaração). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
[2] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 17, XV (locação de imóveis próprios vedada no Simples). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[3] Brasil, Lei nº 15.270/2025 (redução do Imposto de Renda mensal, retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil e tributação mínima). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/L15270.htm
[4] Brasil, Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37 (imunidade do ITBI e atividade preponderante). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
[5] Brasil, Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 260, 261 e 487 (IBS e CBS na locação). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
[6] Supremo Tribunal Federal, Tema 1348 da repercussão geral, RE 1495108 (alcance da imunidade do ITBI na integralização por empresa de atividade imobiliária), mérito pendente. https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1348
Compromissos e Aviso Legal
Natureza informativa: Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional. Não substitui a orientação profissional individualizada. Consulte um contador para análise do seu caso.
Proteção de dados: A Gestão Inova Contabilidade trata seus dados conforme a LGPD (Lei 13.709/2018), usando as informações apenas para retornar seu contato. Consulte a nossa Política de Privacidade.
Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 13/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
Gostou do conteúdo? Torne a Gestão Inova sua fonte preferida no Google
Assim nossos artigos aparecem em destaque pra você na busca do Google e nas respostas de IA (AI Overviews e AI Mode).
Ao clicar, marque a caixinha ao lado de gestaoinova.com.br para concluir.
Gestão Inova Contabilidade, atendimento especializado para prestadores de serviços em Osasco e região
Endereço: Av. Hilário Pereira de Souza, 406 - 13º andar, sala 1306 - Centro, Osasco - SP, 06010-170 | (11) 96485-0284
Área de Atuação: Osasco • São Paulo • Barueri • Cotia • Jundiaí • Carapicuíba • Itapevi • Santana de Parnaíba • Alphaville • Taboão da Serra • Embu das Artes • Vargem Grande Paulista • Granja Viana • Jandira • Itapecerica da Serra • Embu-Guaçu • São Roque • Várzea Paulista • Campo Limpo Paulista • Cajamar • Franco da Rocha • Caieiras • Mairiporã • Guarulhos • São Bernardo do Campo • Santo André • São Caetano do Sul • Diadema • Mauá • Itatiba e região.
Quer esse tipo de estratégia aplicada no seu negócio?
A Gestão Inova cuida da contabilidade de prestadores de serviços em Osasco e região.
Falar com especialista
