DOSSIÊ TÉCNICO ESTRATÉGICO 2026
Foco Regional: Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí
Tempo de leitura: 12 min. | Categoria: Contabilidade para Construção Civil
Resposta Direta
Planejar o imposto de uma obra é decidir, antes do contrato, três coisas: o regime da empresa, a forma do contrato e a estrutura da mão de obra. No Simples, obra cai no Anexo IV (LC 123, art. 18, § 5º-C), com DAS a partir de 4,5% e a contribuição patronal de 20% paga por fora (art. 13, VI). No Lucro Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. A obra só de mão de obra ou com material parcial tem 32% nos dois (IN RFB 1.700, art. 33, § 1º, II, d, e IV, d; art. 34). No Real, o imposto segue o lucro apurado. Na incorporação, o RET fecha IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita (Lei 10.931, art. 4º). O ISS de 2% a 5% no município da obra entra em todos.
Premissas: Base conferida no texto oficial em setembro de 2026. LC 123 (art. 13, VI; art. 18, § 5º-C; Anexo IV), Lei 9.249 (arts. 15 e 20) e IN RFB 1.700/2017 (arts. 33 e 34, conforme transcritos nas Soluções de Consulta Cosit 52/2022 e 65/2022). Lei 8.212 (arts. 22 e 31), Lei 10.931 (art. 4º) e LC 116 (arts. 3º e 8º). Exemplos com valores redondos; o adicional de IRPJ e o RAT entram só quando indicados. Alíquota de ISS por município não conferida.
Neste Artigo Você Verá:
- Por que o imposto da obra se decide antes de tocar a obra
- Os quatro regimes que uma obra pode adotar
- Empreitada total ou só mão de obra: a virada de margem
- Simples no Anexo IV: a patronal por fora muda a conta
- Retenção de 11%, subempreitada e o que sobra no caixa
- Como decidimos o regime e o contrato de cada obra
- Perguntas Frequentes
Por que o imposto da obra se decide antes de tocar a obra
A carga tributária de uma obra não é um número da empresa; é um número do contrato. A mesma construtora, no mesmo regime, paga percentuais diferentes conforme o contrato seja empreitada total com material, empreitada só de mão de obra ou administração. E, no Simples, conforme a folha da obra seja própria ou subempreitada, a patronal por fora muda de tamanho.
Depois de assinado, pouco se mexe. O regime da empresa é anual e irretratável. A forma do contrato define o percentual de presunção e a retenção do tomador. A estrutura da mão de obra define a patronal e a retenção de 11%. Por isso o planejamento tributário de obra é feito no orçamento, não na apuração.
É o que fazemos para construtoras em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Jundiaí, obra por obra, dentro do planejamento tributário. A seguir, os quatro regimes e o que cada um faz com a margem.
Os quatro regimes que uma obra pode adotar
Simples Nacional, Anexo IV. Obras de engenharia por administração, empreitada ou subempreitada estão no § 5º-C do art. 18 da LC 123. O Anexo IV começa em 4,5% e chega a 33%, com o ISS dentro do DAS (44,5% da alíquota na primeira faixa). Mas a contribuição patronal de 20% sobre a folha fica de fora (art. 13, VI) e é recolhida como no Presumido.
Lucro Presumido. A Lei 9.249 presume 8% de lucro na regra geral (art. 15, caput) e 32% nos serviços (§ 1º, III, a). A Receita aplica o 8% à construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra. E o 32% à construção por administração, por empreitada só de mão de obra ou com material parcial (IN RFB 1.700, art. 33, § 1º, II, d, e IV, d). A CSLL segue com 12% e 32% (art. 34). PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita, ISS por fora.
Lucro Real. IRPJ e CSLL sobre o lucro apurado, PIS e Cofins não cumulativos com crédito sobre insumos. Compensa quando a margem real da obra é menor do que a presumida, ou quando o ano fecha com prejuízo.
RET. Só para incorporação com patrimônio de afetação: 4% da receita recebida, fechando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (Lei 10.931, art. 4º). Não vale para obra de terceiros.
| Regime | Base dos tributos federais | Patronal | ISS |
|---|---|---|---|
| Simples, Anexo IV | DAS de 4,5% a 33% sobre a receita, com ISS dentro | 20% da folha por fora (art. 13, VI) | dentro do DAS, até 5% |
| Presumido, empreitada com todos os materiais | IRPJ sobre 8% e CSLL sobre 12% da receita, mais 3,65% de PIS e Cofins | 20% da folha | 2% a 5% no município da obra |
| Presumido, só mão de obra ou material parcial | IRPJ e CSLL sobre 32% da receita, mais 3,65% | 20% da folha | 2% a 5% |
| Lucro Real | IRPJ e CSLL sobre o lucro apurado; PIS e Cofins com crédito | 20% da folha | 2% a 5% |
| RET (incorporação afetada) | 4% da receita recebida, definitivo | 20% da folha | não há, é venda de imóvel |
Fonte oficial: LC 123/2006, art. 18, § 5º-C, I, art. 13, VI, e Anexo IV. Lei 9.249/1995, art. 15, caput e § 1º, III, a, e art. 20. IN RFB 1.700/2017, art. 33, § 1º, II, d (8% na construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra) e IV, d (32% na construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra ou com emprego parcial de materiais), e art. 34 (CSLL), conforme a SC Cosit 65/2022. Lei 10.931/2004, art. 4º.
Empreitada total ou só mão de obra: a virada de margem
No Presumido, a forma do contrato vale mais do que qualquer outra decisão. Obra de R$ 1 milhão contratada como empreitada total, com a construtora fornecendo todos os materiais incorporados. Base de IRPJ de R$ 80 mil (8%) e de CSLL de R$ 120 mil (12%). IRPJ de R$ 12 mil, CSLL de R$ 10,8 mil, PIS e Cofins de R$ 36,5 mil: R$ 59,3 mil de tributos federais, 5,93% da receita.
A mesma obra como empreitada de mão de obra, com o cliente comprando o material. A receita cai para, digamos, R$ 450 mil, mas a presunção sobe a 32%. Base de R$ 144 mil para os dois: IRPJ de R$ 21,6 mil, CSLL de R$ 12,96 mil, PIS e Cofins de R$ 16,4 mil: R$ 51 mil, 11,33% da receita. Em valor absoluto é parecido. Em percentual da receita, quase o dobro, e a margem da construtora fica no serviço, não no material.
A Receita aceita o 8% só quando o contrato e a nota mostram empreitada total, com todos os materiais indispensáveis fornecidos e incorporados. Material parcial derruba para 32%. Contrato dizendo uma coisa e nota dizendo outra é o erro mais comum, e o mais caro, porque a diferença é cobrada com juros sobre anos de obra. O ISS não muda com a forma: incide no município da obra, e o material produzido fora do canteiro sai da base pelo item 7.02 da LC 116. Na contabilidade, o material comprado e a obra em andamento são estoque, não despesa do mês. O tratamento está em o que são estoques e como se classificam.
| Obra de R$ 1 milhão no Presumido | Empreitada total (8% e 12%) | Só mão de obra (32%), receita de R$ 450 mil |
|---|---|---|
| IRPJ (15%) | R$ 12.000 | R$ 21.600 |
| CSLL (9%) | R$ 10.800 | R$ 12.960 |
| PIS e Cofins (3,65%) | R$ 36.500 | R$ 16.425 |
| Total federal | R$ 59.300 (5,93% da receita) | R$ 50.985 (11,33% da receita) |
Simples no Anexo IV: a patronal por fora muda a conta
Construtora no Simples com R$ 100 mil de receita por mês (RBT12 de R$ 1,2 milhão, quarta faixa) e folha de obra de R$ 40 mil. DAS: (1.200.000 × 14% − 39.780) ÷ 1.200.000 = 10,69%, R$ 10.685 no mês, com o ISS dentro. Patronal por fora: 20% de R$ 40 mil, R$ 8 mil, mais RAT e terceiros. Total perto de R$ 18,7 mil, ou 18,7% da receita, antes do RAT.
A mesma empresa no Presumido, com empreitada total: 5,93% federais (R$ 5.930) mais ISS de, por hipótese, 3% (R$ 3.000), mais a mesma patronal de R$ 8 mil. Dá R$ 16,9 mil. O Presumido ganha nessa faixa, e ganha mais quanto maior a receita, porque o Anexo IV sobe com a RBT12 e o Presumido não. Com receita baixa, na primeira faixa (4,5%), o Simples volta a ganhar.
O ponto que a regra de bolso esconde: no Anexo IV a patronal é a mesma dos outros regimes. A folha da obra não tem o alívio que o Anexo III dá ao escritório de projeto. Construtora que executa com equipe própria grande costuma sair do Simples antes do que imagina. E, para quem tem equipe própria, a CPRB da desoneração ainda vale em 2026 e 2027, em regime híbrido. O detalhe está em desoneração da folha na construção civil.
Fonte oficial: LC 123/2006, Anexo IV, 4ª faixa: 14% com dedução de R$ 39.780 (redação da LC 155/2016); art. 13, VI: a CPP fica fora do DAS nas atividades do § 5º-C. Lei 8.212/1991, art. 22, I e III (20%).
Retenção de 11%, subempreitada e o que sobra no caixa
A obra com mão de obra própria nas dependências do contratante é cessão de mão de obra. A empreitada de mão de obra está na lista expressa do § 4º, III, do art. 31 da Lei 8.212: o tomador retém 11% da nota e recolhe em nome da construtora. O valor é compensado com as contribuições da folha. Quem tem folha pequena acumula crédito e espera restituição. Na empreitada total, com material, a retenção incide sobre a parcela de serviço quando o contrato a discrimina. Contrato sem discriminação leva à retenção sobre o valor cheio.
Subempreitar a obra a outro PJ muda três coisas. Tira a folha da construtora (menos patronal e menos retenção sofrida). Obriga a construtora a reter 11% da subempreiteira quando há cessão de mão de obra. E, no Simples, derruba o Fator R do escritório se a mesma empresa também projeta. Cada uma dessas três entra no orçamento da obra.
O caixa é o que fecha a conta. Retenção de 11% de INSS mais ISS retido pelo tomador podem tirar 14% a 16% da nota antes de o dinheiro entrar. Obra com margem de 10% e retenção de 15% precisa de capital de giro que o orçamento raramente prevê. O planejamento tributário de obra, na prática, é também um planejamento de fluxo.
Fonte oficial: Lei 8.212/1991, art. 31, caput (retenção de 11% na cessão de mão de obra), § 3º (definição de cessão de mão de obra) e § 4º, III (empreitada de mão de obra). LC 116/2003, art. 3º, III (ISS no local da obra) e art. 6º, § 2º, II (tomador responsável).
Como decidimos o regime e o contrato de cada obra
Antes do orçamento: receita prevista, custo de material, folha própria ou subempreitada, município da obra e forma de contrato possível com o cliente. Com isso, as quatro colunas (Simples IV, Presumido total, Presumido mão de obra, Real) saem lado a lado, com ISS, patronal, retenções e fluxo de caixa. O RET entra só na incorporação. O regime da empresa é decidido em janeiro, com o portfólio de obras do ano. A forma de cada contrato, obra a obra.
Depois do contrato: nota coerente com a forma escolhida, retenção conferida, ISS no município certo e material documentado. Nossa página de contabilidade para engenheiros e construtoras mostra o plano completo. O primeiro diagnóstico é sem compromisso.
Perguntas frequentes sobre planejamento tributário para obras
Qual regime tributário paga menos numa obra?
Depende da receita, da folha e da forma do contrato, e a resposta muda de obra para obra. No Simples, a obra cai no Anexo IV (LC 123, art. 18, § 5º-C), que começa em 4,5% e chega a 33%, com o ISS dentro do DAS. Mas a contribuição patronal de 20% sobre a folha é paga por fora (art. 13, VI), como nos outros regimes. No Lucro Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Dá cerca de 5,93% federais sobre a receita. A obra só de mão de obra ou com material parcial tem 32% nos dois, cerca de 11,33% (IN RFB 1.700, arts. 33 e 34). O ISS de 2% a 5% no município da obra entra por fora. Regra de bolso: receita baixa, na primeira faixa do Anexo IV, tende ao Simples. Receita acima de R$ 700 mil por ano com empreitada total tende ao Presumido, porque o Anexo IV sobe com a RBT12 e o Presumido não. Lucro Real entra quando a margem real é menor do que a presumida ou há prejuízo. O RET, só na incorporação com afetação. A decisão do regime é anual; a do contrato, por obra.
Por que a empreitada total paga 8% e a mão de obra paga 32%?
Porque a Lei 9.249 presume lucro de 8% na regra geral (art. 15, caput) e de 32% na prestação de serviços em geral (§ 1º, III, a). A Receita Federal enquadra a construção conforme o contrato. A IN RFB 1.700/2017 diz, no art. 33, § 1º, II, d, que o percentual de 8% se aplica à construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis à sua execução, sendo tais materiais incorporados à obra. No inciso IV, d, diz que o percentual de 32% se aplica à construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra ou com emprego parcial de materiais. A CSLL segue a mesma lógica no art. 34, com 12% e 32%. A Solução de Consulta Cosit 65/2022 reafirma os dois lados. Numa obra de R$ 1 milhão, a empreitada total paga R$ 59,3 mil de tributos federais (5,93%). A mesma obra só de mão de obra, com receita de R$ 450 mil, paga R$ 51 mil (11,33% da receita). A condição do 8% é literal: todos os materiais indispensáveis, fornecidos pela construtora e incorporados à obra, com o contrato e a nota dizendo isso. Material parcial derruba para 32%, e a diferença é cobrada com juros sobre toda a obra.
O que é o Anexo IV do Simples na construção civil?
É a tabela do Simples Nacional para os serviços do § 5º-C do art. 18 da LC 123/2006. Entram construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, e decoração de interiores. Também vigilância, limpeza, conservação e advocacia. As alíquotas vão de 4,5% na primeira faixa (até R$ 180 mil de receita em doze meses) a 33% na sexta. As parcelas a deduzir começam na segunda faixa: 9% e R$ 8.100; 10,2% e R$ 12.420; 14% e R$ 39.780; 22% e R$ 183.780; 33% e R$ 828.000. O ISS está dentro do DAS, com 44,5% da alíquota na primeira faixa e limite efetivo de 5%. A diferença para os demais anexos é a contribuição patronal previdenciária. Pelo art. 13, VI, ela não entra no DAS das atividades do § 5º-C e é recolhida por fora, a 20% sobre a folha, como no Presumido e no Real. Isso faz o Simples da construtora custar mais do que a alíquota da tabela sugere. É o motivo de a empresa com equipe própria grande sair do Simples antes do que imagina. O Anexo IV não usa Fator R.
O RET vale para qualquer construtora?
Não. O Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004 é da incorporadora, para cada incorporação submetida a patrimônio de afetação. São 4% da receita mensal recebida na venda das unidades, fechando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (art. 4º), com opção irretratável e contabilidade separada por empreendimento. A construtora que executa obra para terceiros, por empreitada ou administração, não incorpora e não tem RET. A receita dela é de serviço e segue o Simples, o Presumido ou o Real. Quando a mesma empresa incorpora e constrói o próprio empreendimento, a receita da venda das unidades pode ir ao RET. A atividade de construção fica dentro da incorporação afetada. Se ela também executa obra para outros, essa receita fica fora do RET, no regime da empresa. Na Reforma Tributária, o RET continua para incorporações com opção efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, com IBS e CBS de 2,08% da receita (LC 214, art. 485). O detalhe do regime está no artigo sobre RET para incorporadoras.
Vale a pena trocar de regime no meio do ano por causa de uma obra?
Não dá. A opção pelo Simples Nacional é irretratável para todo o ano-calendário (LC 123, art. 16). A opção pelo Lucro Presumido ou pelo Lucro Real se manifesta com o primeiro recolhimento do ano e vale até dezembro. Uma obra grande que aparece em junho é tributada no regime que a empresa escolheu em janeiro. O que dá para fazer no meio do ano está no contrato e na estrutura. Definir a obra como empreitada total ou só de mão de obra, o que muda a presunção de 8% para 32% no Presumido e a retenção do tomador. Decidir entre equipe própria e subempreitada, o que muda a patronal, a retenção de 11% e, no Simples, o Fator R do escritório. E, na incorporação, optar pelo RET por empreendimento. Também dá para preparar a troca de regime de janeiro. Quem fecha contratos grandes para o ano seguinte simula Simples, Presumido e Real com o portfólio de obras e decide na opção. Trocar de regime por conta de uma obra sem olhar o resto do ano é o jeito mais comum de pagar mais nas outras.
Resumo Estratégico
O imposto da obra se decide no contrato. Simples no Anexo IV (4,5% a 33%) com patronal de 20% por fora. Presumido a 5,93% federais na empreitada com todos os materiais ou 11,33% só de mão de obra (IN RFB 1.700, art. 33). Real quando a margem aperta; RET a 4% só na incorporação afetada. ISS de 2% a 5% no município da obra em todos. Retenção de 11% de INSS e ISS retido tiram até 16% da nota antes de o dinheiro entrar, e a subempreitada muda patronal, retenção e Fator R. Regime é anual; contrato é obra a obra.
Riscos no planejamento tributário de obras
- Contrato de empreitada total com nota de serviço parcial: a Receita cobra a diferença entre 8% e 32% sobre a obra inteira, com juros. Solução Gestão Inova: contrato, nota e planilha de material coerentes com a forma escolhida.
- Ficar no Simples com equipe própria grande e receita alta: Anexo IV sobe com a RBT12 e a patronal continua por fora. Solução Gestão Inova: simulação anual com o portfólio de obras antes da opção de janeiro.
- Orçar a obra sem prever as retenções: 11% de INSS e ISS retido consomem o caixa antes da margem. Solução Gestão Inova: fluxo de caixa da obra com as retenções e o prazo de compensação.
- Subempreitar sem olhar o efeito no grupo: retenção da subempreiteira esquecida e Fator R do escritório derrubado. Solução Gestão Inova: estrutura da mão de obra decidida com a conta do grupo inteiro.
Vai orçar uma obra e quer o imposto certo antes de assinar?
Montamos as quatro colunas com a sua receita, folha, município e forma de contrato, com retenções e fluxo de caixa. O primeiro contato é sem compromisso.
Ao enviar seus dados, você concorda com o tratamento conforme a LGPD (Lei 13.709/2018). Usamos suas informações apenas para retornar seu contato. Saiba mais na nossa Política de Privacidade.
Leia Também:
Referências Técnicas e Legais
[1] Brasil, Lei Complementar nº 123/2006, art. 13, VI, art. 16, art. 18, § 5º-C, e Anexo IV (redação da LC 155/2016). https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm
[2] Brasil, Lei nº 9.249/1995, art. 15, caput e § 1º, III, a, e art. 20. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
[3] Receita Federal, Solução de Consulta Cosit nº 65, de 20/12/2022, que transcreve o art. 33, § 1º, II, d, e IV, d, e o art. 34 da IN RFB 1.700/2017 (8% na empreitada com todos os materiais; 32% por administração, mão de obra ou material parcial). http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/anexoOutros.action?idArquivoBinario=68070
[4] Brasil, Lei nº 8.212/1991, art. 22, I e III, e art. 31, caput, §§ 3º e 4º. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
[5] Brasil, Lei nº 10.931/2004, art. 4º. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm
[6] Brasil, Lei Complementar nº 116/2003, art. 3º, III, art. 6º, § 2º, II, e item 7.02. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm
Compromissos e Aviso Legal
Natureza informativa: Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional. Não substitui a orientação profissional individualizada. Consulte um contador para análise do seu caso.
Proteção de dados: A Gestão Inova Contabilidade trata seus dados conforme a LGPD (Lei 13.709/2018), usando as informações apenas para retornar seu contato. Consulte a nossa Política de Privacidade.
Willian Ferreira da Silva
Contador • CRC SP 1SP 287452/O-9
Especialista em gestão empresarial para pequenas e médias empresas, contabilidade, planejamento tributário, terceirização do financeiro e departamento pessoal.
Conteúdo revisado em 14/09/2026 conforme legislação vigente na data da publicação.
Gostou do conteúdo? Torne a Gestão Inova sua fonte preferida no Google
Assim nossos artigos aparecem em destaque pra você na busca do Google e nas respostas de IA (AI Overviews e AI Mode).
Ao clicar, marque a caixinha ao lado de gestaoinova.com.br para concluir.
Gestão Inova Contabilidade, atendimento especializado para prestadores de serviços em Osasco e região
Endereço: Av. Hilário Pereira de Souza, 406 - 13º andar, sala 1306 - Centro, Osasco - SP, 06010-170 | (11) 96485-0284
Área de Atuação: Osasco • São Paulo • Barueri • Cotia • Jundiaí • Carapicuíba • Itapevi • Santana de Parnaíba • Alphaville • Taboão da Serra • Embu das Artes • Vargem Grande Paulista • Granja Viana • Jandira • Itapecerica da Serra • Embu-Guaçu • São Roque • Várzea Paulista • Campo Limpo Paulista • Cajamar • Franco da Rocha • Caieiras • Mairiporã • Guarulhos • São Bernardo do Campo • Santo André • São Caetano do Sul • Diadema • Mauá • Itatiba e região.
Quer esse tipo de estratégia aplicada no seu negócio?
A Gestão Inova cuida da contabilidade de prestadores de serviços em Osasco e região.
Falar com especialista
